인천지방법원 2025타경511855. 인천 미추홀구 주안동 백조빌라 가동 5층 501호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한해영이고, 등기상 말소기준권리는 2019.12.26 설정된 남동새마을금고 근저당권 85,800,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류 9,462,000원, 인천신용보증재단 가압류 2,530,474원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 여러 압류와 근저당권이 있었지만 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2019년 남동새마을금고 근저당권 이후 권리들입니다. 별도 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511855 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 298-7 백조빌라 가동 5층501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안로205번길 12-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 한해영 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 55,177,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2003.01.14 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
현재 소유권은 2025.07.04 상속을 원인으로 한해영에게 이전되었고, 남동새마을금고가 2019.12.26 설정된 근저당권 실행을 위해 경매를 진행하고 있습니다. 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 ‘시세’는 다른 문제
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰되면서 절대금액은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 78,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
백조빌라는 총 8세대, 사용승인일은 2003.01.14입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는 주변 다세대 실거래와 내부 보수비를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 남동새마을금고 | 85,800,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 9,462,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 2,530,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 97,792,474원 중 76,588,800원이 배당되고 21,203,674원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
현재 회차에서는 신청채권액 55,177,170원보다 남동새마을금고 예상배당액 76,588,800원이 많아 신청채권은 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 3회 유찰 시 매각가 54,880,000원, 채권자 배당액 53,492,160원으로 내려가 신청채권액을 밑돌고, 4회 유찰 시에는 매각가 38,416,000원, 채권자 배당액 37,324,512원까지 감소합니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 간석역 남측 인근이며 공동주택·요양병원·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수시설이 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 노후도. 사용승인일은 2003.01.14이고 준공 후 약 22년이 경과했습니다. 외관 변색 및 노후화로 일부 보수가 필요할 수 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 238.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·준주거지역이며, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 비교 실거래가 없으므로 주변 주안동 다세대 실거래와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 내부를 공부서류와 일반적 이용상황을 고려해 판단했습니다. 실제 내부 구조·누수·수선 상태가 다를 수 있습니다.
- 보수비 점검. 사용승인 후 약 22년이 경과했고 외관 변색 및 노후화가 기재되어 있으므로 수선비를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 급·배수와 위생설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2019.12.26 남동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격 검증과 현장 상태입니다. 두 차례 유찰되어 최저가는 감정가의 49%인 78,400,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 사용승인 후 약 22년이 경과한 8세대 다세대이고 외관 노후화 및 일부 보수 가능성도 명시돼 있습니다. 권리는 통과, 가격은 주변 실거래·점유·수선비 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
