인천지방법원 2025타경512551. 인천광역시 계양구 동양동 휴앤하임 5층 502호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2011.09.23. 설정된 여수농업협동조합 근저당 채권최고액 114,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.09.29. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 회차 49,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 여수농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 66,282,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 627-2 휴앤하임 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이은희 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수농업협동조합 / 90,633,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2011.05.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
최초 소유권은 김기섭 명의로 보존됐고, 2011.05.27. 옹진수산업협동조합 근저당 520,000,000원이 설정됐으나 2011.09.23. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 소유권은 이은희에게 이전되고, 여수농업협동조합 근저당 114,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이 여수농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 물건은 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 대조할 수 있는 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 위치·층·관리상태·점유관계 등에 따라 환금성과 실제 거래가격의 편차가 커질 수 있으므로, 입찰가격은 인근 유사 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 여수농업협동조합 | 114,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 114,000,000원 중 47,718,000원이 배당되고, 66,282,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 66,282,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 80,717,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 90,822,180원 | 0원 |
신청채권자인 여수농업협동조합의 청구액은 90,633,346원입니다. 현재 회차에서도 신청채권 전액이 충족되지 않고, 추가 유찰 시 배당액은 더 줄어듭니다. 다만 이 배당 부족 자체는 매수인 인수금으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 남측 인근. 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 사용승인일은 2011.05.24.입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비 및 난방설비를 구비하고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양(구획정리))·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 전입관계, 확정일자, 보증금 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2011.09.23. 여수농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 채권최고액은 114,000,000원입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 66,282,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 100,000,000원 대비 최저가 49,000,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 34,300,000원, 4회 유찰 시 24,010,000원으로 내려가지만, 낮은 최저가 자체가 환금성이나 시세 메리트를 보장하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 검증이 남는다
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2011.09.23. 여수농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 두 번 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%인 49,000,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와의 직접 비교 없이 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
특히 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼 이 물건의 핵심은 “등기상 인수 0원”과 “현장 점유 위험 없음”을 같은 말로 보지 않는 것입니다. 점유관계를 확인하고 인근 다세대 거래가격까지 검증한 뒤에야 49,000,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인 필요. 현재 단계의 결론입니다.
