광주지방법원 2024타경3440. 나주 빛가람동 퍼스트빌딩 제1동 3층 303호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현 공실)이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자 김형국은 2019년 5월 17일 이 부동산을 거래가액 538,000,000원에 취득했고, 같은 날 산포농업협동조합 앞으로 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 103,128,000원으로 감정가 562,000,000원의 18.35%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 이미 7회 유찰된 근린생활시설입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 부족합니다. 반복 유찰 자체가 시장의 가격수용성과 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3440 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 3층 303호 (빛가람동, 퍼스트빌딩) |
| 등기 형태 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(현 공실) |
| 소유자 | 김형국 · 2019.05.17. 거래가액 538,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 103,128,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 421,832,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년 우리은행 근저당권 420,000,000원은 2019년 5월 20일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2019년 5월 17일 산포농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 이후 나주시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 코리아세찬종합건설, 김봉모 | 1동 303호 | 2023.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에서 확인된 전입일은 2023.05.15로 말소기준인 2019.05.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설(현 공실)이고, 내부 일부에는 일시적 사용을 위한 것으로 보이는 칸막이가 설치되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음입니다.
③ 가격 — 감정가의 18.35%, 그러나 시세 확인은 별개
현재 회차는 7회 유찰, 최저매각가 103,128,000원입니다. 감정가 562,000,000원과 비교하면 18.35% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 82,502,400원, 9회 유찰 시 66,001,920원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,243,792원 |
| 2. 근저당권 · 산포농업협동조합 | 480,000,000원 | 100,884,208원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 30,844,649원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 510,844,649원 중 예상배당액은 100,884,208원, 미배당은 409,960,441원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국인터넷진흥원 북서측 인근이며, 주변은 상가 및 업무용 빌딩 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물 지하로 차량출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 내부 일부에 일시적 사용을 위한 것으로 보이는 칸막이가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 중로의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지는 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물이며 승강기·위생·화재경보설비가 구비되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 18.35%라는 할인율보다 실제 임대료·공실기간·동일 상권 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 7회 유찰된 만큼 업종 적합성, 전용부 활용도, 관리비·공실비용, 재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 현황조사에는 주식회사 코리아세찬종합건설, 김봉모의 전입이 확인됩니다. 실제 점유·사업자등록·잔존 물품을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 교부청구액에 따라 선순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 검증이 핵심
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019년 산포농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 현황조사상 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
다만 투자판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 562,000,000원에서 7회 유찰돼 103,128,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 상가지대의 근린생활시설, 현 공실, 반복 유찰이라는 조건을 함께 놓고 보면 권리는 통과해도 가격은 현장검증이 필요한 물건입니다.
