광주지방법원 2024타경3709. 일진스위트포레 상가동 지하1층 B1-101호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가서상 일련번호(1)는 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사원드림이며, 2021년 2월 10일 거래가액 487,831,335원에 소유권을 취득한 날 주식회사하나은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 나수연의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권, 임의경매개시결정과 남구 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 채권자 미배당액은 매우 크지만, 이 후순위 권리들이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 낮은 최저가보다 더 중요한 것은 왜 9회나 유찰됐는지와 지하 상가의 실제 점유·임대·수익 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18, 제상가동 제지하1층 제비1-101호 (지석동, 일진스위트포레) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 상가동 · 근린생활시설 · 감정평가상 공실상태 |
| 면적 / 구조 | 194.18㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층, 지상1층 |
| 소유자 | 주식회사원드림 (2021.02.10. 거래가액 487,831,335원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 59,779,000원 (9회 유찰, 감정가의 11.74%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 405,813,954원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.02.10. 주식회사하나은행 근저당권 480,000,000원입니다. 2023.07.06. 나수연 근저당권 1,000,000,000원, 2024.05.14. 임의경매개시결정, 2024.12.12. 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 모두 말소기준 이후
조사된 점유·임대차 관계는 7건이며, 신고일은 모두 말소기준일인 2021.02.10.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았고, 구희국의 보증금은 미상입니다.
| 관계인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기범 | 지하동 101호 | 2021.05.14 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 통일, 이훈 | 상가 비1-101 | 2021.12.01 | 500,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희국 | 상가동 101호 | 2023.07.14 | 미상 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하이엔드부동산중개법인 주식회사, 정미영 | 상가동 1층 101호 | 2023.03.21 | 20,000,000원 / 1,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신관용 | 상가 101호 | 2023.09.12 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식히사 리치민, 민종환 | 상가 102호 | 2024.04.16 | 50,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성주 | 상가 103호 | 2021.06.16 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 배당요구 2024.08.05 · 확정일자 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 단지 주거 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
일진스위트포레는 347세대, 2020.07.09. 준공 단지입니다. 확인된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 282,416,666원이고 최신 거래는 2026.04. 248,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 78.33~84.88㎡인 반면 이 사건 분석 대상 면적은 194.18㎡이며, 감정 이용상태도 근린생활시설입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 78.33㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 78.45㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 78.33㎡ | 8 | 258,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 78.33㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 12 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.33~84.88㎡ | 12건 | 282,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,476,022원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 58,302,978원 |
| 2. 근저당 · 나수연 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,480,000,000원 중 예상배당은 58,302,978원이며 미배당액은 1,421,697,022원입니다. 후순위 담보권의 미배당은 크지만 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대촌중앙초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·학교시설·중소규모 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 상가동까지 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으나, 비교적 시외곽에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 일련번호(1)는 공실상태입니다. 일반적인 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 상가동 남측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 688,900원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형이고 중로각지입니다.
- 제한. 비행안전제6구역, 절대보호구역과 상대보호구역에 해당하며 중로2류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 전용 시세 확인. 단지 아파트 실거래 12건은 비교대상이 아닙니다. 지하 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- B1-101호 점유 확인. 조사자료에 1층 101호와 102호·103호 관계인도 포함돼 있으므로 실제 목적물의 경계와 현재 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대조건 재확인. 7건 모두 대항력은 없지만 확정일자와 일부 배당요구 여부가 미상이고, 구희국의 보증금도 미상입니다.
- 공실 및 수익성. 감정평가상 공실상태와 현재 상태가 같은지, 예상 월세·공실기간·관리비를 반영한 수익률을 계산해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 9회 유찰이 권리 문제 때문인지, 지하층 효용·면적·분양구조·임대수요 때문인지 현장조사로 분리해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세와 최우선변제, 관리비 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 표시를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 상품성이 약하면 싸다고 할 수 없다”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준 이후 담보권과 압류는 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액도 59,779,000원으로 단순합니다.
그러나 투자 판단은 반대 방향으로 어렵습니다. 목적물은 194.18㎡ 지하 근린생활시설이고 9회 유찰됐으며, 확인된 단지 실거래는 면적과 용도가 다른 주거 거래입니다. 따라서 최저가가 단지 거래 평균의 21.2%라는 수치로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리는 통과지만, 가격 적정성과 환금성은 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 점유구획과 임대수요, 공실비용을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
