45,363,000원
광주지방법원 2024타경5095. 나주 빛가람동 움플러스 5층 501호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(골프연습장)입니다. 김재선이 2016년 9월 거래가 318,000,000원에 취득했고, 같은 날 나주새마을금고 앞으로 채권최고액 317,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 하지만 최저가가 감정가의 14.68%까지 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 동일 건물의 실제 거래가격과 현재 임대수익을 별도로 확인해야 하고, 특히 501호가 502호와 물리적으로 연결된 상태라는 점을 입찰가보다 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 문화로 234, 5층501호 (빛가람동, 움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 대지 · 집합건물 6층 중 5층 501호 · 근린생활시설(골프연습장) |
| 소유자 | 김재선 (2016.09.02. 매매, 거래가액 318,000,000원 · 2016.09.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 45,363,000원 (8회 유찰, 감정가의 14.68%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주새마을금고 / 252,717,330원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.09. 나주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 317,000,000원 |
| 임대관계 / 인수 | 임대관계 미상 · 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음 · 매수인 인수 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.09.09. 설정된 나주새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권은 2016.09.13. 일부포기로 이미 말소됐고, 2019년 설정된 유한회사세일유화 근저당권도 2019.10.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 나주새마을금고 근저당권 하나로 정리됩니다.
말소기준 이후 전남신용보증재단·금천농업협동조합·웰컴저축은행의 가압류와 나주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2024.11.15. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 이는 동일한 담보권의 이전·질권 설정 흐름이며, 매각물건명세서에는 별도 인수권리가 없는 것으로 명시돼 있습니다.
② 8회 유찰 — 낮은 최저가보다 ‘왜 안 팔렸는가’
현재 최저매각가는 45,363,000원으로 감정가 309,000,000원의 14.68%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 45,363,000원입니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 최저가율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14.68% | 45,363,000원 | 44,146,466원 | 458,929,502원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 11.74% | 36,290,400원 | 35,237,173원 | 467,838,795원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 9.40% | 29,032,320원 | 28,109,738원 | 474,966,230원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 인수액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당액은 458,929,502원에서 467,838,795원, 474,966,230원으로 증가합니다. 신청채권 청구액 252,717,330원도 현재 가정 배당액 44,146,466원으로는 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,216,534원 |
| 1. 근저당 · 나주새마을금고 | 317,000,000원 | 44,146,466원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 41,905,555원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금천농업협동조합 | 139,584,408원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 | 4,586,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총채권액 503,075,968원 중 44,146,466원이 배당되고, 미배당액은 458,929,502원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.7%로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람행정복지센터 남서측 인근으로 상가·숙박시설·관공서가 소재한 상가지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 501호이며, 승강기·급배수·위생· 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황 이용. 근린생활시설인 골프연습장으로 이용 중이며, 경계벽 제거 후 502호와 함께 사용되고 있습니다.
- 토지. 983.1㎡의 상업용 건부지로 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 도로와 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 대로1류·중로2류· 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이고 특정 업종으로 사용 중인 데다 8회 유찰됐습니다. 일반 주택보다 수요층이 좁고, 독립 호실 사용 가능 여부가 매각성과에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호·502호 경계 확인. 제거된 경계벽의 위치, 전유부분 경계, 독립 출입 가능 여부와 복구 필요성을 건축도면·집합건축물대장·현장에서 대조해야 합니다.
- 502호 권리관계 확인. 502호 소유자·점유자와 골프연습장 운영 주체, 두 호실의 사용계약이나 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 운영자와 점유자를 확인하고 인도명령 가능성, 영업시설 철거와 잔존물 처리 범위를 점검해야 합니다.
- 영업·시설 적합성. 골프연습장 용도와 소방·전기·환기·방음설비가 501호 독립 사용에도 적합한지 확인해야 합니다.
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 움플러스 내 동일·유사 호실 매매가, 임대료, 공실기간, 관리비와 예상 수익률을 조사해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 나주시 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 교부청구와 관리비 체납 여부를 원본 기록과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 현장 상태가 일치하는지 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현황과 환금성은 보류”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수도 0원이어서 등기 권리만 보면 단순합니다. 그러나 8회 유찰과 감정가의 14.68%라는 결과는 권리 외의 위험을 먼저 보라는 신호입니다. 특히 501호와 502호가 하나의 골프연습장처럼 사용되고 있다는 점, 임대관계가 미상이라는 점, 근린생활시설의 제한된 수요층을 함께 고려해야 합니다.
45,363,000원이라는 최저가가 낮아 보여도 실제 시세·임대수익·독립 사용 가능성을 확인하지 않으면 가격 메리트는 증명되지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 현황상 확인 과제는 다수. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 501호를 단독으로 인도받아 정상적으로 사용할 수 있는지에 있습니다.
