광주지방법원 2024타경8643. 장성군 북이면 백암리 938-4 일원의 건물·토지가 경매 대상입니다. 소유자는 아이비씨영농조합법인이고, 등기상 핵심은 2020.02.20. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 2,004,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 길성근 가압류 500,000,000원, 농협은행 가압류 65,603,698원, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 관련 가압류 371,754,291원, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 2,883,622,900원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가 1,033,492,000원, 감정가의 35.84%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 단순 주택이 아니라 토지·건물·기계기구가 얽힌 매각으로, 무엇이 포함되고 무엇이 제외되는지가 실제 취득가치 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8643 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 북이면 돗재로 277 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 5,834.6㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 23,300원/㎡ |
| 소유자 | 아이비씨영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,883,622,900원 / 1,033,492,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,914,313,366원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.20. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2020년 이후의 과거 가압류·강제경매는 이미 등기부상 말소된 항목이 있고, 현재 남아 있는 2024년 이후 가압류·임의경매개시결정·2025년 압류도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 전입자 3명 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BASNET DIPAK KUMAR | 2023.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WAIBA SANU MAYA | 2023.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PHOMBO MANISHA | 2023.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.02.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 점유·명도 실무를 위해 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,033,492,000원으로 감정가 2,883,622,900원의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 826,793,600원, 6회 유찰 시 661,434,880원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,033,492,000원 | 35.84% | 1,920,600,909원 |
| 5회 유찰 시 | 826,793,600원 | 28.67% | 2,125,232,325원 |
| 6회 유찰 시 | 661,434,880원 | 22.94% | 2,288,937,458원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,033,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,734,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,004,000,000원 | 1,020,757,080원 |
| 3. 가압류 · 길성근 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 65,603,698원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 371,754,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 2,941,357,989원 중 채권자 배당액은 1,020,757,080원, 미배당은 1,920,600,909원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각범위 — 이 사건의 가장 중요한 실물 리스크
매각 대상이 아닌 동산담보 기계기구와 관련해 2025.11.04. 장성군에서 ‘농업 보조사업으로 취득한 재산의 경매 처분에 따른 안내’ 문건도 제출돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 토지·건물뿐 아니라 기계기구별 매각 포함 여부, 동산담보 대상, 보조사업 취득재산 관련 조건을 문서와 현장 기준으로 일치시켜 확인해야 합니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지 규모. 5,834.6㎡, 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방이고 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 23,300원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 일반 주거용 부동산이 아니라 기타 + 토지 성격이고, 4회 유찰된 상태여서 입찰 전 실제 이용 가능성과 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 식별. 제시외 건물·기계기구의 포함 목록과 제외되는 이동식 철컨테이너 2동·동산담보 기계기구를 현장에서 대조하세요.
- 보조사업 재산 확인. 2025.11.04. 장성군 제출 문건의 대상 기계기구와 처분 관련 내용을 확인하세요.
- 전입자 점유 확인. 3명 모두 대항력은 없지만 현재 실제 점유 부분과 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 유사 토지·시설의 거래·임대·수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 실제 계획과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 1,920,600,909원이어도 후순위 채권 미배당 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 계산상 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 전입자 3명도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정가 2,883,622,900원에서 4회 유찰돼 1,033,492,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없고, 일괄매각되는 제시외 건물·기계기구와 매각에서 빠지는 컨테이너·동산담보 기계기구의 구분이 핵심입니다. 권리상 인수는 없지만, 실물 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 복잡도가 높은 물건입니다.
