396,529,000원
광주지방법원 2024타경8995. 광주광역시 북구 망월동 244의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 742.0㎡, 지목은 대이고 건물은 철근콘크리트조 지상 2층 주택입니다. 등기상 소유자는 김은영이며, 현재 경매를 신청한 광주신안신용협동조합의 근저당권은 2019.05.27. 설정됐습니다. 채권최고액은 684,000,000원이고 이 권리가 현 경매의 말소기준권리입니다.
가격만 보면 감정가 1,106,384,800원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 396,529,000원입니다. 그러나 단독주택과 토지는 개별성이 크고, 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 35.84%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수보다 현장 가치·점유 상태·개별 토지가치 확인이 입찰가를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8995 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 망월동 244 · 광주광역시 북구 분토길5번길 88-17 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 742.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 김은영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,106,384,800원 / 396,529,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신안신용협동조합 / 477,656,209원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 지상 수목 및 조경석 포함 · LPG TANK 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.05.27. 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 남아 있는 서울보증보험주식회사 가압류, 국의 압류, 광주신안신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 이전의 염주새마을금고 근저당과 광주광역시축산업협동조합 근저당, 한라엔컴 주식회사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현미 | 2024.05.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박세린 | 2024.05.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
최현미와 박세린의 전입일은 모두 2024.05.21.입니다. 말소기준권리인 2019.05.27. 근저당보다 뒤이므로 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제 관계와 실제 점유·명도 상태는 원문 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 위치 — 4회 유찰, 감정가 대비 35.84%
현재 최저매각가 396,529,000원은 감정가 1,106,384,800원의 35.84%입니다. 4회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 주변 단독주택·토지의 최근 거래가격과 본건의 토지 742.0㎡, 건물 상태, 도로조건, 지구단위계획, 매각 제외 물건 등을 함께 대조하기 전에는 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 396,529,000원 | 390,177,594원 | 373,462,406원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 317,223,200원 | 311,982,075원 | 451,657,925원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 253,778,560원 | 249,425,660원 | 514,214,340원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액을 낙찰자가 대신 부담하는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 396,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,351,406원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 광주신안신용협동조합 | 684,000,000원 | 390,177,594원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 79,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 763,640,000원 중 채권자 예상배당은 390,177,594원, 미배당은 373,462,406원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물리적 조건 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 망월동 분토마을 내에 위치하며, 주위는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층으로, 외벽은 몰탈위 페인트·강화유리·돌붙임, 내벽은 벽지·타일·인테리어, 창호는 하이새시창, 바닥은 마루·타일 등입니다.
- 설비. 일반적인 전기설비, 위생·급배수설비, 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 742.0㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 208,700원/㎡입니다.
- 계획. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되며, 개발제한구역·보전산지·공익용산지·자연녹지지역과 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 지상 수목과 조경석은 일괄매각에 포함되지만, 지상 LPG TANK는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 두 점유자의 실제 관계 확인. 최현미·박세린은 2024.05.21. 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력 없음은 곧바로 무점유를 의미하지 않습니다. 현장 점유 상태와 인도 절차를 사전에 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 35.84%만 보고 입찰하지 말고, 망월동 단독주택·토지 거래와 본건 토지가치를 별도로 비교하세요.
- LPG TANK 확인. 매각 제외 물건이므로 소유관계·철거·사용 조건과 현장 위치를 확인하세요.
- 수목·조경석 확인. 이들은 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계 내 소재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계·도로 확인. 부정형 토지이고 세로한면(가) 조건이므로 실제 진입로와 경계를 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인과 시세 할인은 다르다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.05.27. 광주신안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 남은 권리는 매각으로 소멸합니다. 최현미·박세린도 2024.05.21. 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서 낙찰자 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려온 만큼 숫자상 할인폭은 크지만, 단독주택과 토지는 아파트처럼 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다. 여기에 두 점유자의 세부 임대관계, LPG TANK 매각 제외, 부정형 토지와 도로조건까지 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장·시세 확인 후 결정. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
