광주지방법원 2024타경80256. 담양읍 객사리, 통칭 ‘브리움포에버’ 지하1층 101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 공부상 용도는 소매점, 조사시점 실제 이용은 사무실·창고입니다. 현 소유자 김현미는 2020.12.31 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.05.07 해남진도축산업협동조합의 청구금액 100,000,000원 가압류가 붙고, 2024.09.11 광주광역시축산업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 권리보다 점유·임차관계의 확인 정도와 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경80256 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 객사3길 5-6, 제지하1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 소매점 · 조사시점 사무실, 창고 등으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 건물 내 지하1층 101호 |
| 소유자 | 김현미 · 2020.12.31 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 17,764,000원 |
| 유찰 | 8회 · 현재 최저가 감정가의 14.68% |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시축산업협동조합 / 55,792,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 말소기준권리 | 2020.12.31 광주광역시축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.31 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.05.07 해남진도축산업협동조합 가압류와 2024.09.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차관계 — 1건은 대항력 가능·미상
| 점유·임차관계 | 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아이디어플랫폼 주식회사, 방주희 | 지하1층 제101호 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김재영 | 미상 | 미상 | 2022.01.06 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 아님 |
아이디어플랫폼 주식회사, 방주희 관계는 현황조사상 보증금 10,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
김재영의 전입일은 2022.01.06으로 말소기준권리인 2020.12.31보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 임차관계 모두 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격·유찰 — 14.68%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 121,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 17,764,000원, 감정가의 14.68% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다는 판단 근거는 없습니다.
오히려 가격 숫자와 함께 봐야 할 신호는 8회 유찰입니다. 대상은 지하1층의 공부상 소매점이며 조사 당시 사무실·창고로 이용되고 있습니다. 반복 유찰 자체가 이 물건의 수요·용도·점유관계 등을 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다. 감정가 대비 할인율만으로 등급을 높이기 어려운 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 719,752원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 72,000,000원 | 17,044,248원 |
| 3. 가압류 · 해남진도축산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준액은 172,000,000원, 총 배당액은 17,044,248원이며 미배당액은 154,955,752원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양읍 객사리 ‘만성교’ 남동측 인근으로, 영산강변을 따라 음식점·카페 등이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·간선도로·공영주차장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 소매점이지만 조사시점 현재 사무실·창고 등으로 이용 중입니다. 지하1층이라는 물리적 위치와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 건부지는 북측 폭 5M 내외, 남측 폭 4M 내외의 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 정비구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형높이는 평지이며 공시지가는 661,600원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 화재경보·소화전·스프링클러·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 환금성. 8회 유찰이 누적됐고 대상이 지하1층 소매점으로서 사무실·창고로 이용 중인 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 수요와 점유상태를 우선 확인하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 아이디어플랫폼 주식회사, 방주희의 대항요건 확인. 보증금 10,000,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2020.12.31과의 선후관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 김재영의 보증금 관계 확인. 전입일 2022.01.06으로 대항력은 없으나 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 대지권 비율 대조. 등기 49.2255/1443과 토지대장 49.7419/1443의 차이를 원본으로 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 소매점과 현황상 사무실·창고 이용이 일치하지 않으므로 현장 점유와 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 8회 유찰이라는 가격 이력 자체를 할인 매력으로만 해석하지 말고 점유·용도·시장 수요와 함께 보세요.
- 배당 추정 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “14.68% 할인”보다 미확정 변수가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 121,000,000원에서 8회 유찰된 17,764,000원이라는 최저가가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율에서 시작하면 안 됩니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 명세서상 인수권리도 없어 확정 인수액은 0원이지만, 보증금 10,000,000원인 아이디어플랫폼 주식회사, 방주희 관계는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
또한 지하1층 소매점이 현재 사무실·창고로 이용되고 있고, 이미 8회 유찰됐으며, 대지권 비율도 등기와 토지대장이 서로 다릅니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 17,764,000원이 시세보다 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 확정 인수는 0원이지만, 임차관계·환금성·대지권 확인이 끝나기 전에는 저가 매수로 단정할 수 없는 유형”으로 보는 것이 안전합니다.
