광주지방법원 2025타경2383. 광주 남구 주월동 974-139의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 2-가 단독주택, 2-나 창고, ㄱ 가추(다용도실·욕실 등)이며, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 소유자는 양동원이고 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구금액은 128,135,227원입니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 신수현은 보증금 115,000,000원, 김다현은 보증금 120,000,000원이고 두 사람 모두 말소기준일보다 앞서 주민등록·점유를 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 현 최저가 59,418,000원에서는 매각대금 대부분이 신수현에게 배당되고도 두 임차인의 미변제 보증금 합계 177,051,524원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 974-139 · 광주광역시 남구 군분로15번길 6-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 · 창고 · 가추(다용도실, 욕실 등) |
| 소유자 | 양동원 (2020.04.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 207,229,860원 / 59,418,000원 (5회 유찰, 감정가 29%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 128,135,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 임차인이 핵심
말소기준은 2025.04.14. 강제경매개시결정입니다. 신수현의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2020.09.08., 김다현의 주민등록·점유개시일자는 2022.03.22.로 모두 기준일보다 앞섭니다. 따라서 단순히 을구 등기가 매각으로 지워지는지만 볼 것이 아니라, 미배당 보증금의 승계 여부를 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계액 177,051,524원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수현 | 1층 51.55㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2020.09.08 / 2020.09.08 | 2024.02.22 | 대항력 有 우선변제 57,948,476원 승계 57,051,524원 |
| 김다현 | 2층 전부(47.41㎡) | 120,000,000원 | 2022.03.22 / 2022.03.04 | 2025.06.19 | 대항력 有 우선변제 배당 0원 승계 120,000,000원 |
신수현은 배당요구와 확정일자를 갖추고 현 회차 매각가정에서 57,948,476원을 우선변제받지만, 보증금 115,000,000원 중 57,051,524원이 남습니다. 김다현은 현 배당표에서 배당액이 0원이라 보증금 120,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 두 사람은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 236,000,000원대
대항력 인수형에서는 낙찰가만 보면 판단이 왜곡됩니다. 현 회차의 실질취득은 59,418,000원 + 177,051,524원 = 236,469,524원입니다. 이는 감정가 207,229,860원보다 29,239,664원 높고, 감정가의 114.1%입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 59,418,000원 | 177,051,524원 | 236,469,524원 |
| 6회 유찰 시 | 47,534,400원 | 188,721,219원 | 236,255,619원 |
| 7회 유찰 시 | 38,027,520원 | 198,056,975원 | 236,084,495원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,469,524원 |
| 1. 임차인 신수현 보증금 | 115,000,000원 | 57,948,476원 |
| 인수 · 임차인 김다현 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 128,135,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 매각가정에서 집행비용 1,469,524원을 제외한 57,948,476원이 신수현에게 배당되고, 한국주택금융공사의 청구금액 128,135,227원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 신수현 미배당 57,051,524원과 김다현 보증금 120,000,000원의 합계 177,051,524원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 소재 무등시장 남측 인근으로, 주위는 단독주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2-가는 단독주택, 2-나는 창고, ㄱ은 가추로 다용도실·욕실 등으로 이용됩니다.
- 구조. 단독주택과 창고는 조적조 평슬래브 지붕, 가추는 조적조 강판 지붕 구조입니다.
- 설비. 난방설비·급배수설비·위생설비·도시가스가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 도로(접합), 전통상업보존구역입니다.
- 건축 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차 59,418,000원 입찰가정에서도 총부담은 236,469,524원입니다.
- 신수현 미배당액 확인. 현 배당가정상 57,948,476원이 배당되고 57,051,524원이 매수인에게 남습니다.
- 김다현 보증금 전액 승계 확인. 현 배당가정에서 배당액은 0원이며 120,000,000원 전액이 인수액에 포함됩니다.
- 임차권등기 말소와 대항력 구분. 김다현의 등기는 말소기준 후 등기이지만 주민등록·점유는 기준일 전입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 236,255,619원·236,084,495원으로 큰 폭으로 줄지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택·창고·가추와 제시외 건물을 포함하는 일괄매각입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “59,418,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건은 5회 유찰돼 감정가 207,229,860원에서 최저가 59,418,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 권리분석을 거치면 결론이 완전히 달라집니다. 신수현의 미배당 57,051,524원과 김다현의 보증금 120,000,000원, 합계 177,051,524원이 매수인에게 남아 현 회차 실질취득은 236,469,524원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 6회 유찰 시 236,255,619원, 7회 유찰 시 236,084,495원으로 총부담은 거의 같은 수준을 유지합니다. 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌나”가 아니라 “미배당 보증금까지 합쳐 실제로 얼마를 부담하나”로 판단해야 합니다. 5회 유찰이라는 외형보다 두 대항력 임차인의 승계 구조가 훨씬 중요한 사건입니다.
