378,560,000원
광주지방법원 2025타경3768. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 104동 1,2층 102호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택-단지형입니다. 소유자는 주식회사금상이며, 2022.09.08. 소유권보존과 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 이뤄진 뒤 2022.10.28. 신탁등기가 말소되고 소유권이 주식회사금상으로 귀속됐습니다. 같은 날 용해신용협동조합이 채권최고액 681,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 진보종합건설주식회사의 가압류, 광주광역시 서구와 해남군의 압류, 조봉주의 가압류, 임의경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류가 3건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 배당순위와 체납세액은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3768 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 1,2층 102호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 전평길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택-단지형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1,2층 102호 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 주식회사금상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 676,000,000원 / 378,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용해신용협동조합 / 601,606,347원 |
| 매각기일 | 2026.06.19 |
| 단지 | 풍암매월라루체더테라스 · 40세대 · 2022.08.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.10.28. 설정된 용해신용협동조합 근저당입니다. 신탁등기는 근저당 설정일에 이미 말소됐으므로 현재의 선순위 신탁 인수 문제는 없습니다. 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됐습니다.
② 시세 비교 — 91.7%라는 숫자만 보면 안 된다
제공된 최근 거래는 풍암매월라루체더테라스의 전용 84.86~84.95㎡ 거래입니다. 반면 이 물건의 시세 검색 대상면적은 45.4401㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 378,560,000원이 최근 12개월 평균 413,000,000원의 91.7%라는 수치는 참고만 할 수 있을 뿐, 동일 면적 기준의 할인율이나 적정가로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3층 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3층 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3층 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1층 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1층 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3층 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1층 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86~84.95㎡ | 6건 | 413,000,000원 |
전체 7건 평균은 464,714,285원이지만, 2023.03.의 775,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격을 판단하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 490,000,000원이며, 최근 거래의 과거 대비 추세는 -46.7%입니다. 즉 제공된 집계 자체도 뚜렷한 하락 흐름을 가리키고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,099,840원 |
| 1. 근저당 · 용해신용협동조합 | 681,600,000원 | 372,460,160원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,894,900,000원 중 채권자 배당은 372,460,160원이며, 미배당은 1,522,439,840원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 378,560,000원 | 372,460,160원 | 1,522,439,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 264,991,999원 | 260,482,111원 | 1,634,417,889원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 185,494,399원 | 182,097,477원 | 1,712,802,523원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 601,606,347원으로, 현재 회차에서는 예상배당 372,460,160원에 그쳐 전액 만족되지 않습니다. 추가 유찰 시 매각대금과 신청채권자 배당액은 더 줄지만, 임차인이나 인수 권리가 추가되지 않는다는 전제에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주대동고등학교 북서측 인근으로 연립주택단지, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입할 수 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1,2층 102호이며 계단식·남서향입니다. 일반 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자루형 완경사지의 공동주택부지로, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 용도지역은 자연녹지지역입니다.
- 규제. 준보전산지·비행안전제6구역·상대보호구역·도시지역·자연녹지지역·도시계획구역과 관련된 토지이용 제한이 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 40세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 5.56%로 제공돼 있어 매도 기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인하고 미확인 점유자는 대항력 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 현재 실거래 표본은 84.86~84.95㎡로 대상 기준면적 45.4401㎡와 다릅니다. 45.4401㎡와 유사한 거래를 확보하기 전에는 91.7% 수치를 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래의 과거 대비 추세는 -46.7%입니다. 과거 전체 평균 464,714,285원보다 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선하되, 면적 차이를 반드시 보정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 세금 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당과 후순위 권리 관계를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 신탁원부 이력 대조. 신탁등기는 이미 말소됐지만 신탁원부 제2022-5114호와 말소 원인을 원본에서 확인해 소유권 귀속 과정을 재확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.06.19.로 표시돼 있으므로 매각 결과, 변경·취하 여부와 후속 기일을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서와 체납 관리비를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격과 점유는 보류”
이 물건은 2022.10.28. 용해신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원인 등기 권리 소멸형입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 세금 압류가 3건 존재해 점유와 당해세 확인은 생략할 수 없습니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만, 최근 거래는 대상 기준면적과 다른 84.86~84.95㎡ 표본입니다. 최근 12개월 평균의 91.7%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없고, 제공 집계상 가격 추세도 -46.7%입니다. 권리 구조는 통과, 점유와 가격 검증은 보류. 동일 면적 실거래와 실제 점유관계를 확보한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
