광주지방법원 2025타경5191. 광주광역시 동구 대인동 198-19, 200-1 및 도로명 중앙로 227-2에 관한 건물 경매입니다. 용도 표시는 기타이고, 토지는 105.8㎡·일반상업지역·상업용 이용상황입니다. 소유자 강운은 2016년 9월 30일 매매를 원인으로 2016년 11월 21일 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 6월 8일 금남새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 2022년 8월 30일 금남새마을금고 근저당권 120,000,000원, 2025년 8월 4일 임의경매개시결정, 2025년 12월 26일 동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 이수홍은 2017년 9월 4일, 서유미는 2020년 7월 23일, 장혁진은 2022년 5월 17일 전입해 모두 2022년 6월 8일 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 198-19, 200-1 · 광주광역시 동구 중앙로 227-2 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 · 토지 105.8㎡ · 상업용 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 강운 (2016.09.30 매매 · 2016.11.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 745,742,800원 / 334,093,000원 (1회 유찰 · 감정가 대비 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금남새마을금고 / 387,892,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각(제시외건물 포함) |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입을 먼저 본다
말소기준권리는 2022년 6월 8일 금남새마을금고 근저당권입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 금남새마을금고의 120,000,000원 근저당권과 현재 임의경매개시결정, 동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년 11월 8일 유수진의 강제경매개시결정은 2026년 1월 7일 취하돼 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수홍 | 2017.09.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서유미 | 2020.07.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장혁진 | 2022.05.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명입니다. 따라서 서로의 보증금을 중복으로 합산하는 문제가 아니라, 각 임차인의 보증금·점유 지속 여부·배당요구와 우선변제 여부를 각각 확인해야 합니다. 특히 대항력이 최종 인정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 임차인이 존재한다면 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 ‘시세 검증’이 먼저
현재 최저가는 334,093,000원으로 감정가 745,742,800원의 44.8%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 실질취득액 자체가 임차보증금 확인 전에는 산정되지 않기 때문에 가격 판단의 기준도 최저가 하나로 고정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,477,302원 |
| 2. 근저당 · 금남새마을금고 (을구 7번) | 390,000,000원 | 328,615,698원 |
| 3. 근저당 · 금남새마을금고 (을구 8번) | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권 510,000,000원 중 328,615,698원이 배당되고 181,384,302원이 미배당됩니다. 이 배당 모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 전입 임차인 3명의 보증금·확정일자·배당관계가 확정되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상황 메모
- 용도. 사건상 용도 표시는 기타입니다. 감정 이용상태는 별도 확인되지 않으며, 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 면적 105.8㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·세로장방 형태이며 광대로한면에 접합니다.
- 공시지가. 2,574,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고, 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세 임차인의 실제 점유 확인. 이수홍·서유미·장혁진이 현재도 점유하고 있는지 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 세 사람 모두 보증금이 미상입니다. 실질취득액 계산의 가장 중요한 변수입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 실제 미배당 보증금 규모를 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 334,093,000원은 감정가 대비 44.8%지만 시세 비교가 확인되지 않아 ‘저가’로 단정할 수 없습니다.
- 제시외건물 포함 범위 확인. 일괄매각 대상의 실제 현황과 사용 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표의 실제 순위와 금액은 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%보다 중요한 숫자는 아직 모른다”
이 물건의 감정가는 745,742,800원이고 현재 최저가는 334,093,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2017.09.04 이수홍, 2020.07.23 서유미, 2022.05.17 장혁진 — 실제 임차인 3명이 모두 2022.06.08 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
따라서 지금 확정할 수 있는 것은 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점까지입니다. 임차인의 대항력은 가능·미상으로 남아 있고, 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인의 실질취득액은 최저가보다 높아질 수 있습니다. 여기에 직접 비교할 최근 실거래 기준도 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 등기 구조는 읽히지만, 임차보증금이 확인되기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 사건입니다.