광주지방법원 2025타경7326. 나주시 빛가람동 상산빌딩 1층 102호입니다. 물건의 등기상 소유자는 유한회사상산이고, 2017년 3월 10일 소유권보존과 동시에 온누리신용협동조합 명의의 채권최고액 399,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 나주시 압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 황지영은 101호와 102호를 점유 부분으로 신고했고, 전입일은 2022년 9월 19일입니다. 말소기준인 2017년 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금 30,000,000원과 월세 200,000원, 배당요구일 2026년 1월 15일이 확인되지만 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

권리보다 더 중요한 문제는 현황과 가격입니다. 감정평가상 102호는 일반음식점 ‘고기상점’으로 이용 중이며, 매각 대상이 아닌 101호와 경계벽 없이 하나의 상가처럼 사용되고 있습니다. 감정평가서는 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 들지 않을 것으로 보았지만, 낙찰 후에는 102호의 독립 사용을 위해 점유관계와 벽체 복원 범위를 실제로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준권리는 2017년 3월 10일 설정된 온누리신용협동조합 근저당입니다. 2021년 나주시 압류는 같은 해 8월 해제됐고, 2025년 나주시 압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 근저당권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

현재 최저매각가는 감정가 417,000,000원의 70%인 291,900,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 125,100,000원이 낮아졌지만, 동일·유사 호실의 최근 실거래나 임대수익 비교자료가 확인되지 않아 이 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 독립된 102호만 매각되는데 실제로는 101호와 벽체 없이 통합 사용되고 있습니다. 102호만 분리한 뒤에도 동일한 영업 효율과 임대가치를 유지할 수 있는지, 경계벽 복원 후 출입 동선과 단독 효용이 충분한지를 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,900,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정한 금액입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 채무자에게 남는 채권이며 매수인이 인수하지 않습니다.

⑤ 회차별 자금 구조

신청채권자의 청구액은 356,355,217원입니다. 현재 최저가 기준 신청채권자 예상배당은 287,013,400원으로 청구액을 충족하지 못하고, 추가 유찰 시 부족액은 더 커집니다. 그러나 이는 채권자와 채무자 사이의 미회수 문제이며 낙찰자의 인수금액으로 전환되지 않습니다.

⑥ 101호·102호 통합사용 — 이 물건의 핵심 현황

매각 대상은 102호뿐이지만, 감정평가 당시에는 매각 대상이 아닌 101호와 벽체 구분 없이 하나의 ‘튼상가’로 사용되고 있었습니다. 감정평가서는 각 구분건물의 위치와 면적을 도면으로 특정할 수 있고, 경계벽 철거가 일시적인 것으로 인정될 수 있으며, 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 판단했습니다.

• 매각 범위. 101호는 매각 대상이 아니므로 낙찰자가 취득하는 범위는 102호로 한정됩니다.
• 경계 복원. 감정평가상 복원이 용이하다고 판단됐지만 실제 공사 범위와 비용은 현장 실측이 필요합니다.
• 단독 효용. 감정평가에서는 102호의 단독 효용가치와 통로 확보 가능성을 인정했습니다.
• 점유 정리. 101호·102호를 함께 사용하는 점유자와 영업자의 퇴거 또는 사용범위 조정이 필요할 수 있습니다.
• 설비 분리. 전기·가스·급배수·냉난방·간판·주방설비가 두 호실에 걸쳐 있는지 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 빛가람중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 서측 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남측 4차선 아스팔트 포장도로와 북측 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평지이며 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 승강기는 기준시점에 운행하지 않았습니다.
• 환금성. 102호 단독 상가의 최근 거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 환금성과 적정가격을 별도 조사해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 시세 조사. 감정가의 70%라는 할인율보다 상산빌딩 1층과 빛가람동 유사 상가의 최근 매매가·보증금·월세·공실률을 우선 확인하세요.
• 현장 실측. 101호와 102호의 도면상 경계, 전용 출입구, 벽체 복원 위치와 공사비를 확인하세요.
• 점유자 확인. 황지영과 실제 음식점 영업자의 동일인 여부, 점유 시작일, 두 호실 사용계약과 명도 대상을 대조하세요.
• 임차인 원본. 확정일자, 주거 또는 상가 임대차 적용 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 확인하세요.
• 세금 압류. 나주시와 국세 압류 중 당해세 금액을 확인해 예상배당과 말소 절차를 검토하세요.
• 설비 분리. 전기·가스·수도·환기·주방·소방설비가 101호와 공동 연결돼 있는지 확인하세요.
• 승강기. 기준시점 미운행 사유와 현재 운행 상태, 수리비 또는 관리비 부담을 확인하세요.
• 관리비. 공용부분 체납관리비와 상가 관리규약을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현황은 미정이다

이 물건은 말소기준 이후의 임차인과 압류만 존재해 매수인 인수액이 0원이라는 점이 명확합니다. 권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가 417,000,000원에서 한 차례 유찰돼 291,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

낙찰자가 취득하는 것은 102호 하나인데 현황은 101호와 통합된 음식점이고, 임차인 조사와 감정평가의 용도 기재도 서로 다릅니다. 최근 실거래와 임대수익 비교도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 보류입니다. 102호 단독 가치와 경계 복원 후 수익성을 검증한 금액 안에서만 입찰해야 합니다.