광주지방법원 2025타경32199. 전라남도 나주시 빛가람동 277-2, 통칭 “진우타워빌딩” 제1동 제2층 제203호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급됐고, 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 소유자는 장소영이며 2015.06.18. 소유권이전 당시 거래가액은 250,770,000원으로 등기돼 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.10.29. 설정된 기웅도 근저당권입니다. 채권최고액은 5,500,000원이고 채무자는 장소영입니다. 이후 2025.03.12. 기웅도의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸 처리되며, 배당표상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32199 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 277-2 제1동 제2층 제203호 |
| 도로명 | 전라남도 나주시 빛가람로 730 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공실 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 중 2층 제203호 |
| 소유자 | 장소영 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 45,876,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기웅도 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 기준권리는 단순하다
2015년 농협은행 근저당권 2건은 2015.06.18. 해지로 이미 말소됐고, 2015.12.08. 김병천 명의 전세권 30,000,000원도 2023.09.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.10.29. 기웅도의 근저당권 5,500,000원입니다. 뒤이어 등기된 2025.03.12. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가의 28.67%까지 내려왔다
감정가는 160,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 45,876,000원입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 28.67%입니다. 다음 시나리오상 6회 유찰 시 36,700,800원, 7회 유찰 시 29,360,640원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 45,876,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 36,700,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 29,360,640원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격과 시장 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,225,768원 |
| 1. 근저당 · 기웅도 | 5,500,000원 | 5,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,150,232원 |
현재 최저가 45,876,000원 가정 시 근저당 채권최고액 5,500,000원은 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 39,150,232원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람행정복지센터 남동측 인근의 통칭 “진우타워빌딩”에 위치하며, 주변은 상업용 빌딩과 공공건물이 소재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로, 공동 급배수설비·위생설비·소화전·승강기·주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측에 왕복 6차선, 남측에 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,109.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방 형상이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로1류 및 중로2류에 접합니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다. 이용상태는 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가 별도 확인. 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 28.67%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재까지 5회 유찰됐으므로 현장 수요, 매매·임대 환금성, 내부 상태를 직접 점검할 필요가 있습니다.
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서와 감정평가 모두 공실로 기재돼 있으나 임대관계는 미상으로 표시돼 있어 현장과 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.10.29. 기웅도 근저당권이 말소기준권리이고 2025.03.12. 경매개시결정은 후순위 소멸 대상인지 등기부 원본으로 최종 확인하세요.
- 배당 외 비용. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가”보다 시장가 확인이 먼저다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2024.10.29. 기웅도 근저당권 5,500,000원이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 가격의 해석입니다. 감정가 160,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 45,876,000원, 감정가 대비 28.67%까지 내려왔습니다. 그러나 비교할 최근 실거래 시세가 없고 공실 상태이며 이미 여러 차례 유찰됐습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 45,876,000원이 실제 시장에서 어느 수준인지 확인하는 데 있습니다.
