광주지방법원 2025타경32498. 광주 서구 양동 ‘우진아파트’ 1동 3층 303호, 동일 면적 실거래 비교 기준 71.41㎡ 아파트입니다. 권리관계의 기준점은 2018.02.27. 주식회사광주은행 근저당권 20,900,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 광주은행 근저당 33,000,000원, 오케이저축은행 근저당 172,800,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 315,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 112,896,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 216,666,666원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 52.1%이므로 가격 차이는 분명 큽니다. 다만 네 차례 유찰이라는 사실 자체가 시장의 반복적인 외면을 보여주는 만큼, 숫자상 할인과 실제 환금성을 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32498 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 양동 61-2 우진아파트 제1동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 독립로 195 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 기준 71.41㎡ · 지하1층 지상5층 중 3층 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 윤희정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 112,896,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 154,472,947원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 없음 / 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.02.27. 을구 12번 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 20,900,000원입니다. 이후의 을구 13번 광주은행 근저당 33,000,000원, 을구 14번 오케이저축은행 근저당 172,800,000원, 2025.04.08. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
2022.10.11. 설정됐던 소유권 일부 2분의 1 가처분은 2023.04.24. 해제되어 2023.04.25. 이미 말소됐습니다. 현재 임차인 신고는 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 4회 유찰 뒤 최근 평균의 52.1%
우진아파트 동일 면적대의 최근 실거래는 2026년 1월부터 3월까지 12건입니다. 최근 12개월 평균은 216,666,666원, 최저 거래는 135,000,000원, 최고 거래는 280,000,000원입니다. 최신 거래도 2026년 3월 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 71.41㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 71.6㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 71.6㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 71.6㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 71.41㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 71.6㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 71.41㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 71.6㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 71.6㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 71.59㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 71.41㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 71.6㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 216,666,666원 |
현재 최저가 112,896,000원은 최근 12개월 평균 216,666,666원의 52.1%입니다. 최근 거래 최저가인 135,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 112,896,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,380,544원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 주식회사광주은행 | 20,900,000원 | 20,900,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 주식회사광주은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 172,800,000원 | 56,615,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 226,700,000원 중 예상배당 110,515,456원, 미배당 116,184,544원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 양동 소재 광주양동시장 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린상가·전통시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층 중 3층 303호이며 계단식·남서향입니다. 급위생설비, 도시가스보일러, 도시가스설비, 화재경보기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,098,000원/㎡, 토지면적 14,603.9㎡이며 아파트부지로 이용 중입니다.
- 단지. 우진아파트는 280세대이며 준공일은 1977.12.29입니다. 최근 동일 면적 거래가격은 135,000,000원부터 280,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 확인. 2018.02.27. 광주은행 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 평균 대비 크게 내려왔지만 네 차례 유찰된 이유를 현장 상태와 시장 수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 거래가 편차 확인. 최근 동일 면적 실거래가가 135,000,000원~280,000,000원으로 넓게 분포합니다. 3층 303호의 개별 상태가 어느 가격대에 가까운지 확인해야 합니다.
- 건물 노후도 확인. 준공일이 1977.12.29인 지상 5층 아파트입니다. 현장 상태와 설비 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 오케이저축은행 채권에 116,184,544원의 전체 미배당이 발생하는 구조이나 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 환금성 확인”
이 사건은 권리보다 가격과 상품성 판단이 더 중요합니다. 말소기준권리 이후의 근저당은 모두 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 네 차례 유찰로 최저가는 감정가 315,000,000원의 35.84%, 최근 12개월 실거래 평균 216,666,666원의 52.1%까지 내려왔습니다.
다만 우진아파트 경매 통계의 평균 유찰도 4.0회이고, 최근 실거래 역시 135,000,000원부터 280,000,000원까지 편차가 큽니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하고 가격은 낮아졌지만, 반복 유찰의 이유와 실제 환금성을 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
