광주지방법원 2025타경32543. 광주 남구 주월동 ‘봉선주월대라수어썸브릿지’ 102동 16층 1602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배지영은 2022년 2월 28일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기 원인은 2019년 5월 28일 매매, 거래가액은 312,500,000원입니다. 같은 날 광주문화신용협동조합이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 전민석·임현숙·광주광역시축산업협동조합의 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 박성현의 300,000,000원 가압류는 2024년 2월 29일 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부와 배당 시나리오만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수 0원과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32543 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1333 봉선주월대라수어썸브릿지 제102동 제16층 제1602호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 서문대로 827 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 28층 중 16층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 배지영 · 2022.02.28 소유권이전등기 · 거래가액 312,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 198,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 128,949,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 권리분석상 기준점은 2022.02.28 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 전민석 72,391,200원, 임현숙 122,383,561원, 광주광역시축산업협동조합 565,000,000원의 가압류와 2025.04.14 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 박성현의 가압류 300,000,000원은 2024.02.29 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 2회 유찰, 감정가의 56%
감정가는 355,000,000원, 현재 최저매각가는 198,800,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 56%까지 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 139,160,000원(감정가 39.2%), 그 다음은 97,412,000원(27.44%)입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 주변 오피스텔의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,583,200원 |
| 1. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 240,000,000원 | 195,216,800원 |
| 2. 가압류 · 전민석 | 72,391,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임현숙 | 122,383,561원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주광역시축산업협동조합 | 565,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 999,774,761원, 채권자 예상배당은 195,216,800원, 미배당은 804,557,961원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 신청채권자 회수도 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 198,800,000원 | 195,216,800원 | 804,557,961원 |
| 3회 유찰 시 | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 863,363,001원 |
| 4회 유찰 시 | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 904,516,177원 |
신청채권자의 청구금액은 128,949,318원입니다. 현재 회차에서는 195,216,800원이 배당돼 청구금액을 충족하고, 3회 유찰 시에도 136,411,760원으로 충족합니다. 그러나 4회 유찰 시 예상배당은 95,258,584원으로 내려가 청구금액에 미달합니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구청 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 28층 건물의 16층 1602호이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로1류·소로2류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 사실만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 동일·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.02.28 광주문화신용협동조합 근저당입니다. 입찰 직전 등기 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 804,557,961원 발생하더라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라면 그 미배당 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 관리·운영비 확인. 오피스텔의 관리비 체납과 실제 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 광주문화신용협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 2회 유찰돼 198,800,000원까지 내려왔음에도 이를 검증할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 점유 확인과 가격 검증이 핵심입니다. 감정가의 56%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기보다, 실제 시세·임대수익·점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
