광주지방법원 2025타경32607. 나주시 빛가람동 208-6, 통칭 “에스비빛가람빌딩” 1층 107호입니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 주변은 공공건물과 상업용·업무용 부동산이 혼재하는 일반상업지역입니다. 등기상 말소기준은 2015년 1월 7일 광주개인택시신용협동조합의 채권최고액 250,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 세금 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인은 없습니다.
이 사건에서 권리 자체보다 더 신중하게 볼 부분은 가격과 환금성입니다. 최저가는 감정가의 44.8%까지 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았고 현재 이용상태도 공실입니다. 따라서 “감정가 대비 크게 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다는, 3회 유찰이라는 시장 반응과 상업용 부동산의 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32607 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 제1층 제107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 107호 · 공실 상태 |
| 소유자 | 주식회사에스비빛가람 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 94,080,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 182,910,438원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 등기소 / 등기 발급일 | 광주지방법원 나주등기소 / 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매각물건명세서 비고상 공실 상태이며, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준인 2015년 근저당권 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 2026년 1월 19일에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당권의 이전입니다.
② 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 210,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰된 결과이며, 다음 회차 시나리오는 75,264,000원, 그 다음은 60,211,200원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 158,013,440원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 75,264,000원 | 73,509,248원 | 176,490,752원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 60,211,200원 | 58,727,398원 | 191,272,602원 |
중요한 점은 비교 실거래가 없다는 것입니다. 감정가 대비 할인율은 계산할 수 있지만, 최근 거래가격과 비교해 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 44.8%는 감정가 대비 낙폭이지, 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 1. 근저당권 · 광주개인택시신용협동조합 | 250,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 250,000,000원 중 91,986,560원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 158,013,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공실·상업용 물건의 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주시 빛가람동 소재 빛가람동행정복지센터 동측 인근, 통칭 에스비빛가람빌딩 1층 107호입니다. 주변은 공공건물·상업용·업무용 부동산이 혼재합니다.
- 이용상태. 현재 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 107호이며, 공동위생·급배수·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 7차선, 동측 보행자도로, 북측 왕복 2차선 아스팔트 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로, 평지·세로장방 형태이며 토지면적은 1,056.5㎡, 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로1류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 1층 상업용 공실이라는 이용상태와 3회 유찰 이력은 매수 후 처분·임대 가능성을 별도로 검토해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 자료에는 비교 실거래가 없어 최저가 94,080,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 상가의 최근 매매와 임대료 확인이 우선입니다.
- 공실 원인 확인. 공실 상태인 만큼 상권 수요, 가시성, 접근성, 내부 상태와 실제 임대 가능 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 존재 여부와 예상 배당순위를 매각 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.19 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부와 채권자 변동을 대조해야 합니다.
- 명도. 공실로 기재돼 있어 임차인 명도 부담은 확인되지 않지만, 실제 점유상태는 매각 직전 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 세금·점유 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가 외에 거액을 추가 부담하는 유형은 아닙니다.
반면 투자 판단은 별개입니다. 감정가 210,000,000원에서 세 차례 유찰돼 94,080,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래가가 없고 현재 공실인 1층 상업용 물건입니다. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내리기보다, 반복 유찰과 공실을 시장의 경고 신호로 보고 실제 임대수익·매매시세·공실기간을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 검증 후 판단. 이 물건의 결론입니다.
