광주지방법원 2025타경32648. 광주광역시 남구 봉선동 1112-10 소재의 창고 및 사무실과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 2,389,544,200원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,070,516,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 권리와 점유, 그리고 환금성을 함께 보는 것이 중요합니다.

말소기준권리는 2021.01.29. 설정된 광주문화신용협동조합의 근저당권 채권최고액 1,440,000,000원입니다. 이후 같은 조합의 추가 근저당, 김두수 근저당, 서울보증보험·신용보증기금·광주신용보증재단·카드사 등의 가압류와 압류, 그리고 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

현재 소유자는 나승주이며 2021.01.29. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 광주문화신용협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 광주문화신용협동조합 추가 근저당과 김두수 근저당, 2025년 이후 다수 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 점유자 확인 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

두 건 모두 전입신고가 말소기준일인 2021.01.29.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 금액이 확인되지 않으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 시세 판단은 유보

감정가 2,389,544,200원에서 현재 최저매각가 1,070,516,000원으로 내려와 감정가 대비 44.8% 수준입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 창고 및 사무실이고, 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수 없습니다.

오히려 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 감정가와 앞선 최저가 수준에 응찰 수요가 충분하지 않았다는 결과입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 단순 할인율보다 현장 임대가치·토지가치·건물 활용성·재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,070,516,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각가로 가정하면 집행비용 13,105,160원을 제외한 1,057,410,840원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당받지 못합니다. 총 채권액 2,503,629,772원 대비 미배당액은 1,446,218,932원이며 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주광역시 남구 봉선동 무진아파트 동측 인근의 광대로 후면 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근성은 대체로 무난하고 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 창고 및 사무실로 이용되고 있습니다.
• 건물. 일반철골구조 슬래브지붕 3층이며 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 판넬잇기·벽지도배, 바닥은 에폭시도포·합성수지타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 급배수·위생·화재탐지·경보·스프링클러·화물용승강기 설비가 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·소로3류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 실체 확인. 주식회사 이은의류,나승주 및 권혁민의 실제 점유 범위와 사용관계, 보증금·임대차 여부를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 권리 인수는 0원이지만 창고·사무실 내 물품이나 영업시설이 있다면 인도 과정의 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고, 옥상 계단실·화물용승강기실 등도 건물에 포함해 평가됐으므로 실제 매각 범위와 현황을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만 보지 말고 인근 창고·사무실 및 상업용 토지의 실제 임대·매매 수준과 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰된 만큼 단순한 가격 문제인지, 점유·활용성·환금성 문제인지 현장에서 원인을 확인해야 합니다.
• 세금·공과금 확인. 배당표에는 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 입찰 전 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 권리 구조는 보이는 채권 수에 비해 단순합니다. 2021.01.29. 광주문화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유 관련자 두 건도 기준일 이후 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 창고·사무실과 토지를 묶어 매각하는 비주거 물건이고, 이미 3회 유찰됐으며 실거래 비교 수치가 없어 현재 1,070,516,000원이 시장가보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 활용가치와 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.