의정부지방법원 2025타경1852. 파주시 문산읍 선유리 722의 지상 5층 건물 중 제4층 제403호로, 감정평가상 방·거실·주방·욕실 등을 갖춘 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2022년 7월 14일이며, 현재 소유자는 이나영입니다. 감정가 197,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 96,530,000원, 감정가의 49%입니다.
권리의 기준점은 2022년 7월 25일 설정된 갈현동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 공동담보목록 제2021-2547호가 기재돼 있습니다. 그 이후 설정된 수협은행 근저당권, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 722, 722-1, 722-6 · 경기도 파주시 문산읍 선유울1길 37 · 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(방·거실·주방·욕실 등) · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2022.07.14 |
| 소유자 | 이나영 (2022.10.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 222,360,515원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원이지만 선순위 등기는 확인해야 한다
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제권이나 매수인 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유 상태는 별개의 문제이므로 입찰 전 현황 확인은 필요합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 96,530,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되면 67,571,000원, 그다음 회차는 47,299,700원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료 없이 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 96,530,000원 | 1,247,607,540원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 67,571,000원 | 1,276,045,278원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 47,299,700원 | 1,295,951,695원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,137,540원 |
| 1. 근저당 · 갈현동새마을금고 | 1,080,000,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 252,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 갈현동새마을금고 근저당에 배당되고, 수협은행과 경기신용보증재단에는 예상배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 1,247,607,540원이지만, 이는 배당 부족분으로 계산된 금액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 창고·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로와 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 403호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며, 일부 토지는 건축법상 도로를 포함합니다.
- 환금성. 다세대·단독주택과 소규모 창고·근린생활시설이 혼재한 입지이고 이미 2회 유찰됐으므로, 감정가 할인율보다 실제 매수 수요와 비교 거래를 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 확인. 갈현동새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2021-2547호와 을구 3번 일부포기의 대상·범위를 등기 원문으로 대조하세요.
- 실거래 비교. 현재 실질취득액 96,530,000원이 인근 동일·유사 다세대 실거래보다 낮은지 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자, 인도 가능 시기와 명도 필요 여부는 현장에서 확인하세요.
- 건물·호수 상태. 4층 403호의 채광·누수·결로·내부 마감과 승강기 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 도로·보호구역 확인. 약 5m 포장도로 접면과 상대보호구역 등 토지이용 제한의 실제 영향을 관계기관 자료로 재확인하세요.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건은 임차인 신고 내역이 없고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 수협은행 근저당과 경기신용보증재단 가압류도 매각으로 소멸하므로 인수 권리 자체는 비교적 단순한 구조입니다.
다만 감정가 197,000,000원에서 두 번 유찰돼 96,530,000원이 됐다는 이유만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 다세대주택은 개별성과 지역별 거래 편차가 크고, 실거래 비교가 없는 상태에서는 현재 실질취득액의 우열을 확인할 수 없습니다. 여기에 선순위 근저당의 공동담보와 일부포기 등기까지 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.