광주지방법원 2025타경32951. 사건 용도 표기는 대지이고, 등기문서는 집합건물로 되어 있으며 주소는 우산동 1606-8 제지하2층 제201호입니다. 현재 소유자는 유한회사경도산업개발이고, 2022.06.29 소유권을 취득한 날 같은 날 광주어룡신용협동조합 앞으로 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 매각의 말소기준권리입니다.

그 뒤 광주하남신용협동조합 근저당권 840,000,000원, 광주어룡신용협동조합 근저당권 234,000,000원, 가압류 3건, 김종석 근저당권과 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위가 아니라 점유·임차관계입니다. 민순자는 2009.09.23, 주식회사 지에이치비·한윤주는 2015.06.03 전입으로 표시되어 모두 2022.06.29 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 두 건 모두 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차관계는 별도

말소기준권리는 2022.06.29 광주어룡신용협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 같은 날 광주하남신용협동조합 840,000,000원 근저당권이 있고, 이후 설정·등기된 근저당권과 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리만 보면 기준점은 선명합니다.

② 점유·임차인 — ‘대항력 있음’ 2건과 미상 점유자가 핵심

보증기관 대위·승계로 표시된 건은 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 문제는 없지만, 대항력이 있다고 표시된 민순자, 주식회사 지에이치비·한윤주의 보증금 자체가 미상이고, 전입일이 미상인 점유자도 다수 존재합니다. 전입일 미상인 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,389,400,000원 가정)

채권 합계 4,196,332,000원 중 3,353,106,000원이 배당되고, 843,226,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 앞선 대항력 임차관계의 보증금이 미상이므로 실제 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 리스크가 자동 해소되지는 않는다

현재 회차의 최저매각가는 감정가 4,842,000,000원의 70%인 3,389,400,000원입니다. 한 번 더 유찰되면 2,711,520,000원, 두 번이면 2,169,216,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려가도 인수해야 할 보증금이 커질 수 있기 때문입니다.

⑤ 토지·이용 메모

• 토지. 면적 584.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 형상. 평지·세로장방이며 도로접면은 소로각지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이고 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 택지개발지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 접함. 도로와 노외주차장에 접하고, 전통상업보존구역에 포함됩니다.
• 이용 특이사항. 301호와 302호는 별도의 벽체 및 경계 구분 없이 1개의 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 보증금 확인. 민순자, 주식회사 지에이치비·한윤주의 실제 보증금과 배당 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 디엘이앤씨 주식회사, 임세영, 지에이코리아 주식회사, 이앤씨, 점포, 임서영, 지에이 등 전입일 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 배당가정과 실제 인수 분리. 배당 계산의 인수 0원만 보고 실제 인수도 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
• 근저당 변경 확인. 김종석 근저당은 100,000,000원 설정 후 40,000,000원 변경 기재가 있으므로 현재 등기 상태를 대조하세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 대지이고 등기문서는 집합건물로 표시되어 있으므로 실제 매각대상 목록과 범위를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 301호·302호의 사무실 일체 이용 기재를 포함해 실제 매각목록과 경계·점유 현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수금액”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022.06.29 광주어룡신용협동조합 근저당권 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있다고 표시된 점유자가 있고, 그 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

최저가는 3,389,400,000원으로 감정가 4,842,000,000원의 70%까지 내려와 있지만, 실거래 시세 자료가 없어 가격의 적정성을 검증할 수 없고 실제 인수금액도 미확정입니다. 현재 배당 시나리오에서는 843,226,000원의 미배당이 발생하며 신청채권자 청구액 718,717,808원도 전액 충족되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차관계의 실체 확인입니다. 보증금과 배당·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없어 보수적으로 접근해야 합니다.