광주지방법원 2025타경33066. 나주시 금천면 촌곡리 612의 주건축물제1동과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지 중 확인되는 면적은 427.9㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 2020년 9월 21일 설정된 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 435,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 국세 압류 1건, 국민건강보험공단 압류 2건, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 배당표상 근저당권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33066 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 612 주건축물제1동 · 전라남도 나주시 금천면 자연아침길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 427.9㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 권은정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 633,218,200원 / 226,947,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 341,475,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장과 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 36%까지 하락한 4회 유찰
현재 최저매각가는 226,947,000원으로 감정가 633,218,200원의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 181,557,600원, 그 다음은 145,246,080원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 단독주택과 토지가 결합된 물건은 공동주택처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 226,947,000원 | 212,630,258원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 181,557,600원 | 257,384,206원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 145,246,080원 | 293,187,365원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 이 부족분이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 부담보다 실제 사용가치와 토지·건물의 환금성 판단이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,977,258원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 435,600,000원 | 222,969,742원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 226,947,000원을 기준으로 집행비용 3,977,258원을 제외한 222,969,742원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 대비 212,630,258원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 포함·제외를 구분해야 한다
이 물건은 단순히 주건축물제1동 하나만 보는 경매가 아닙니다. 건물·토지와 함께 제시외 건물, 태양광설비, 수목이 매각 범위에 들어가고 이동식 컨테이너는 제외됩니다. 현장에 존재하는 시설물별 소유관계와 인도 범위를 입찰 전 정확히 대조해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층입니다.
- 입지. 금천IC교차로 북동측 인근에 위치하고 주변은 단독주택과 주거나지가 혼재한 성숙 중인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인되는 토지는 대 427.9㎡, 완경사·사다리형·세로각지(가) 조건이며 공시지가는 316,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 계획관리지역이 포함되고, 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전구역·비행안전제2·3구역·배수구역 등이 기호별로 적용됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건으로, 4회 유찰된 현재 회차에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4회 유찰의 이유 확인. 현재 최저가는 감정가의 35.84%입니다. 단순 할인율보다 현장 상태·입지·토지 이용제한과 수요층을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록5 지상의 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되므로 현장에서 위치와 이용관계를 구분해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 목록2 지상의 제시외 건물·태양광설비 3Kw·수목은 일괄매각에 포함됩니다.
- 조세 배당 확인. 국세·건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역·계획관리지역과 성장관리계획구역, 비행안전구역 등 기호별 제한을 목적에 맞게 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 무게는 가볍지 않다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 633,218,200원에서 226,947,000원까지 내려와 4회 유찰·35.84% 상태입니다.
그러나 단독주택과 토지, 제시외 건물·태양광설비·수목이 함께 묶인 물건은 단순히 “감정가 대비 몇 %”만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 특히 이미 여러 차례 응찰을 받지 못한 만큼 권리 안전성과 가격 할인은 확인되지만 환금성은 별도 문제입니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 크게 하락, 입찰 판단의 승부처는 현장성과 환금성입니다.
