광주지방법원 2025타경33741. 광주 서구 화정동 ‘꽃담마을 이-편한세상’ 103동 24층 2401호, 동일 실거래 비교 면적 185.78㎡의 아파트입니다. 권리의 기준점은 2022.09.06 대촌농업협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 서윤지 근저당권 360,000,000원과 2025.09.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 916,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 641,200,000원까지 내려왔습니다. 이 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 할인폭이 커 보이지만, 가격 판단의 기준은 감정가나 장기 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래와 최신 거래여야 합니다. 최근 12개월 평균은 752,500,000원, 최신 거래는 2026.02의 710,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -17.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 400-16 꽃담마을 이-편한세상 제103동 제24층 제2401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 185.78㎡ · 24층 건 중 24층 |
| 소유자 | 조경숙 (2006.05.11 소유권이전) |
| 단지 | e-편한세상 · 377세대 · 사용승인 2006.02.16 |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 641,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대촌농업협동조합 / 676,184,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 현 경매의 말소기준은 2022.09.06 대촌농업협동조합 근저당권입니다. 이후 서윤지 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 과거 압류·가등기·경매개시결정과 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
동일 면적 185.78㎡의 실거래입니다. 장기 전체 평균은 882,272,727원이지만, 2021년부터 2024년까지의 높은 거래가 포함되어 있어 최근 가격 판단에는 보조지표로 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 752,500,000원, 최신 거래는 2026.02 · 710,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 185.78㎡ | 14 | 710,000,000원 |
| 2025.07 | 185.78㎡ | 3 | 795,000,000원 |
| 2024.04 | 185.78㎡ | 5 | 865,000,000원 |
| 2023.09 | 185.78㎡ | 4 | 950,000,000원 |
| 2023.08 | 185.78㎡ | 18 | 940,000,000원 |
| 2022.04 | 185.78㎡ | 22 | 880,000,000원 |
| 2022.03 | 185.78㎡ | 22 | 880,000,000원 |
| 2021.11 | 185.78㎡ | 10 | 915,000,000원 |
| 2021.11 | 185.78㎡ | 10 | 915,000,000원 |
| 2021.10 | 185.78㎡ | 6 | 910,000,000원 |
| 2021.07 | 185.78㎡ | 23 | 945,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 185.78㎡ | 2건 | 752,500,000원 |
현재 최저가 641,200,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%입니다. 최신 거래 710,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차를 단순히 “시세 이상”이라고 볼 수는 없습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -17.4%의 하락 추세를 보이고 있어, 전체 평균 대비 72.7%라는 수치만으로 가격 매력을 크게 평가하는 것도 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 641,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,812,000원 |
| 1. 근저당 · 대촌농업협동조합 | 780,000,000원 | 632,388,000원 |
| 2. 근저당 · 서윤지 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,140,000,000원 중 예상배당은 632,388,000원, 미배당은 507,612,000원입니다. 대촌농업협동조합의 신청채권 청구액은 676,184,295원이며, 현재 회차 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염주초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린상가 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 7차선, 북측·동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용·구조. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건 중 24층입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재감지기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 관련 토지이며 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다. 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 377세대, 사용승인 2006.02.16, 비교 면적 185.78㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건이고 최근 가격 추세가 -17.4%여서 재매각 시 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 보기. 전체 평균 882,272,727원보다 최근 12개월 평균 752,500,000원과 최신 거래 710,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -17.4%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 85.2%라는 할인만으로 판단하지 말고 추가 가격 하락 가능성을 함께 보세요.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 641,200,000원, 2회 유찰 시 448,840,000원, 3회 유찰 시 314,188,000원으로 제시돼 있습니다. 회차별 가격과 시장가격을 함께 비교해야 합니다.
- 권리 기준 재확인. 2022.09.06 대촌농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 서윤지 근저당은 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기부를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 인수 문제는 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락장 보정 후 판단”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 641,200,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 752,500,000원의 85.2%여서 최근 시세보다 낮은 구간에 들어와 있습니다. 다만 2026.02 최신 거래가 710,000,000원까지 내려왔고 최근 거래 추세가 -17.4%라는 점이 핵심입니다. 과거 전체 평균 882,272,727원을 기준으로 “크게 싸다”고 해석하기보다, 권리는 긍정적이지만 가격은 최근 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근하는 물건입니다.
