광주지방법원 2025타경33747. 광주 서구 치평동 금호쌍용아파트 204동 5층 503호입니다. 소유자는 박문숙이며, 2006.03.06. 소유권이전 등기가 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2014.07.23. 광주신우신용협동조합 근저당권 286,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 광주신우신용협동조합 근저당 158,000,000원, 광주신용보증재단 근저당 60,000,000원, 김미나 근저당 195,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 따라서 권리의 초점은 인수금보다는 배당 부족과 가격 적정성입니다. 현재 회차 가정 매각대금 755,000,000원에서는 채권 총액 833,635,760원 가운데 745,050,000원이 배당되고 88,585,760원의 미배당이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33747 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1171-4 금호쌍용아파트 제204동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건 중 5층 503호 |
| 소유자 | 박문숙 |
| 감정가 / 현재 회차 | 755,000,000원 / 755,000,000원 (1회 유찰·감정가 100% 시나리오) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 335,765,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인되지 않은 점유관계를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준인 2014.07.23. 근저당 이후 남아 있는 담보권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
단지 정보는 금호쌍용, 342세대, 1998.02.25. 준공으로 확인됩니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 134.69㎡이나 해당 물건과의 면적 매칭은 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 이 수치만으로 본건의 동일 평형 시세를 대신할 수 없습니다.
현재 회차 시나리오 매각가는 감정가와 같은 755,000,000원입니다. 시세를 직접 대조할 동일 평형 거래값이 확인되지 않은 상태에서는 이 가격을 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 755,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,950,000원 |
| 1. 을구 19번 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 을구 26번 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 158,000,000원 | 158,000,000원 |
| 3. 을구 30번 근저당 · 광주신용보증재단 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 31번 근저당 · 김미나 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 5. 갑구 30번 가압류 · 정찬권 | 85,000,000원 | 46,050,000원 |
| 6. 갑구 31번 가압류 · 순천농업협동조합 | 44,610,848원 | 0원 |
| 7. 갑구 33번 가압류 · 광주신우신용협동조합 | 5,024,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 833,635,760원 중 745,050,000원이 배당되고, 88,585,760원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 755,000,000원 | 745,050,000원 | 88,585,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 604,000,000원 | 595,560,000원 | 238,075,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 483,200,000원 | 475,968,000원 | 357,667,760원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 증가하지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 위험은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 소재 전남중학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·업무용건물·근린생활시설·학교 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건 중 5층 503호이며, 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 및 상가 부지이며, 단지 동측으로 차량출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다. 도시지역·지구단위계획구역·비행안전제6구역 등이 포함되고 일부 보호구역·상업지역·도로 등과 접하거나 저촉됩니다.
- 단지. 금호쌍용 342세대, 1998.02.25. 준공. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서의 최종 점유관계를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2014.07.23. 광주신우신용협동조합 근저당권 286,000,000원이 기준 권리인지 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 단지 통계의 대상면적 134.69㎡는 본건과 매칭되지 않습니다. 동일 동·유사층·유사면적의 최근 거래를 직접 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당은 88,585,760원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰 시에도 이 둘을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 등 실제 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 원본 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 2014.07.23. 근저당을 기준으로 이후 남아 있는 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 반면 현재 회차 가정 매각가는 755,000,000원이고 동일 평형 실거래를 직접 대조할 수 있는 수치가 확인되지 않아, 이 금액의 가격 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 실제 응찰 여부와 가격 상한은 반드시 유사 면적 최근 거래와 함께 판단해야 합니다.
