광주지방법원 2025타경33747. 광주 서구 치평동 금호쌍용아파트 204동 5층 503호입니다. 소유자는 박문숙이고, 경매를 신청한 채권자는 광주신우신용협동조합입니다. 청구액은 335,765,040원입니다. 권리분석의 출발점은 2014.07.23 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권 286,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
표면상 권리는 비교적 명료합니다. 문제는 점유관계입니다. 임차인 목록에는 사람이 올라와 있지 않지만, 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 “임차인 0명 = 명도 문제 없음”으로 바로 연결해서는 안 됩니다. 전입세대·점유자·보증금·확정일자 여부는 입찰 전에 원본 조사로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33747 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1171-4 금호쌍용아파트 제204동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층건 중 5층 |
| 소유자 | 박문숙 · 단독소유 |
| 감정가 | 755,000,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 100% · 755,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 335,765,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 2014.07.23 근저당이 기준
말소기준은 을구 19번 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 을구 26번 광주신우신용협동조합 근저당 158,000,000원, 을구 30번 광주신용보증재단 근저당 60,000,000원, 을구 31번 김미나 근저당 195,000,000원과 갑구의 가압류·압류 및 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 755,000,000원이고 현재 회차 시나리오 역시 755,000,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰, 감정가 100%로 표시되어 있습니다. 그러나 이번 비교자료에서는 본 호수와 직접 대응되는 실거래 금액이 확인되지 않아, 7.55억이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판정하기 어렵습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 1.6회라는 점은 참고할 수 있지만, 이것만으로 현재 가격이 적정하다고 결론내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 755,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,950,000원 |
| 1. 을구 19번 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 을구 26번 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 158,000,000원 | 158,000,000원 |
| 3. 을구 30번 근저당 · 광주신용보증재단 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 31번 근저당 · 김미나 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 5. 갑구 30번 가압류 · 정찬권 | 85,000,000원 | 46,050,000원 |
| 6. 갑구 31번 가압류 · 순천농업협동조합 | 44,610,848원 | 0원 |
| 7. 갑구 33번 가압류 · 광주신우신용협동조합 | 5,024,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 833,635,760원 중 현재 회차 예상배당은 745,050,000원으로, 미배당은 88,585,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 9,950,000원으로 반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·업무용건물·근린생활시설·학교 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 중 5층이며, 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 및 상가 부지이며 단지 동측으로 차량출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 단지. 금호쌍용은 342세대, 준공일 1998.02.25로 제시되어 있고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 을구 19번 2014.07.23 광주신우신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 가격 근거 보강. 본 호수와 맞는 실거래 금액 비교 없이 감정가 755,000,000원만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 755,000,000원, 2회 유찰 604,000,000원, 3회 유찰 483,200,000원의 가격 변화를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 88,585,760원이 발생하지만 제시된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·점유 비용 확인. 배당표의 실제 결과와 명도비용 등은 원본서류와 현장 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 입찰 전 별도로 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 확인할 것”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.07.23 광주신우신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 임대관계는 미상이고, 현재 755,000,000원을 시세와 직접 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 점유와 가격 검증 없이는 공격적으로 볼 수 없다”입니다. 현재 회차에서 서두르기보다 원본 점유조사와 실제 거래사례를 확보한 뒤 입찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
