광주지방법원 2025타경34312. 광주 서구 쌍촌동 상무대로 928에 있는 토지 1,122.6㎡와 지상 7층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하 1·2층은 주차장 등, 1층은 은행·약국·식당과 공실, 2층은 의원과 공실, 3·4층은 보험회사와 공실, 5층은 감정평가사무실, 6·7층은 동광건설 사무실로 이용되고 있습니다. 말소기준은 2002년 광주은행 근저당권 910,000,000원이며, 등기부상 이후 권리는 매각으로 소멸하는 순위입니다.
문제는 등기 순위보다 현실 점유관계입니다. 현황조사에는 15명의 임차인·점유자가 확인되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 13명은 전입신고가 말소기준일 이후로 조사돼 대항력이 없지만, 동광건설(주)과 예별손해보험(주)은 전입신고일이 미상입니다. 두 점유자는 보증금도 각각 450,000,000원과 215,000,000원으로 조사돼, 입찰 전 원본 확인 없이 인수 0원을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 986-13 · 광주광역시 서구 상무대로 928 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 업무시설·의료시설·교육연구시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 |
| 토지 | 대 1,122.6㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 황금추 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 11,821,627,380원 / 6,620,112,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 6,694,849,979원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2002.02.08. 접수된 광주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권·근저당권·가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 순위입니다. 특히 현재 배당표에 반영된 전세권도 매각대금에서 배당받는 후순위 권리이며, 미배당액이 발생하더라도 등기권리 자체가 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 15명
| 임차인·점유자 / 사용부분 | 전입신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동광건설(주) 7층 주선(1) · 사무실 | 미상 | 450,000,000원 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 동광농수산 주식회사 6층 주선(2) · 사무실 | 2021.12.28 | 5,000,000원 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)태평양감정평가법인 호남지사 5층 주선(3) · 사무실 | 2010.03.23 | 460,000,000원 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)삼성명문보험대리점 4층 주선(4) · 사무실 | 2018.02.08 | 50,000,000원 6,009,560원 | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 예별손해보험(주) 3층 주선(5) · 사무실 | 미상 | 215,000,000원 — | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 마상복 2층 주선(6) · 사무실 | 2002.03.16 | 198,000,000원 1,980,000원 | 없음 | 미상 | 2025.12.29 | 승계 아님 |
| 소광섭 2층 주선(7) · 사무실 | 2002.03.22 | 6,000,000원 1,050,000원 | 없음 | 미상 | 2026.01.07 | 승계 아님 |
| 안경선 1층 주선(8) · 사무실 | 2012.03.09 | 130,000,000원 700,000원 | 없음 | 미상 | 2025.12.08 | 승계 아님 |
| 광주은행 쌍촌동지점 1층 주선(9) | 2014.07.25 | 700,000,000원 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 웰랜드개발 주식회사 6층 주선(10) · 사무실 | 2020.10.16 | 100,000,000원 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 태평양리얼티 사용부분 미상 | 2017.07.17 | 미상 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 파주운정오피에프브이 사용부분 미상 | 2018.08.14 | 미상 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 용곡 광주지점 사용부분 미상 | 2016.12.30 | 미상 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 웰랜드디앤씨 사용부분 미상 | 2017.07.28 | 미상 — | 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 아이앤씨씨 주식회사 광주지점 사용부분 미상 | 2019.10.15 | 미상 — | 없음 | 미상 확정일자 2024.04.25 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 분석 — 56% 할인만으로는 시세 메리트 판단 불가
감정가는 11,821,627,380원이고 현재 최저매각가는 6,620,112,000원으로 감정가의 56%입니다. 두 차례 유찰된 대형 업무·의료·교육연구시설이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 6,620,112,000원 · 감정가 56% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 4,634,078,400원 · 감정가 39.2% |
| 4회 유찰 시 | 3,243,854,880원 · 감정가 27.44% |
| 가격 검증 | 검증 가능한 실거래 시세가 없어 임대수익·공실·토지가치·건물상태를 별도로 산정해야 함 |
④ 예상배당표 (매각가 6,620,112,000원 가정)
| 순위 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 | — | 68,601,120원 | 매각가의 1.0% 추정 |
| 2 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 910,000,000원 | 910,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3 | 을구 4번 전세권 · 마상복 | 198,000,000원 | 198,000,000원 | 전세금 기준 |
| 4 | 을구 7번 전세권 · 소광섭 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 전세금 기준 |
| 5 | 을구 4-1번 전세권 · 마상복 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 6 | 을구 9번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 7 | 을구 12번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 8 | 을구 17번 전세권 · 주식회사태평양감정평가법인 | 460,000,000원 | 460,000,000원 | 전세금 기준 |
| 9 | 을구 20번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 10 | 을구 27번 전세권 · 웰랜드개발주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 | 전세금 기준 |
| 11 | 을구 28번 전세권 · 동광건설주식회사 | 445,252,000원 | 445,252,000원 | 전세금 기준 |
| 12 | 을구 29번 전세권 · 주식회사디케이산업 | 450,000,000원 | 358,258,880원 | 91,741,120원 미배당 |
| 13 | 을구 30번 전세권 · 안경선 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 14 | 을구 31번 전세권 · 주식회사삼성명문보험대리점 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 15 | 갑구 2번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,479,271,389원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 16 | 갑구 3번 강제경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 잔여 | 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 12,302,523,389원, 예상배당은 6,551,510,880원, 미배당은 5,751,012,509원입니다. 신청채권자 청구액은 6,694,849,979원이지만 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 5.18역사공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용·업무용 부동산이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 철골철근콘크리트조 7층 건물로, 위생·급배수·소방·엘리베이터·냉난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 1,122.6㎡, 평지·정방형·광대로한면이며 공시지가는 2,325,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하고 광로3류에 접합니다.
- 사용현황. 은행·약국·식당·의원·보험회사·감정평가사무실·건설사무실과 공실이 층별로 혼재합니다.
- 물건상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대형 업무·의료·교육시설과 토지의 일괄매각으로 매수층이 제한될 수 있으며, 실거래 시세 없이 감정가와 유찰률만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명. 동광건설(주)과 예별손해보험(주)의 전입신고일·점유개시일·임대차계약 원본을 확인하세요.
- 보증금 불일치. 동광건설(주) 450,000,000원과 등기 전세금 445,252,000원, 소광섭 6,000,000원과 등기 전세금 60,000,000원의 차이를 대조하세요.
- 15명 점유·명도. 각 층의 실제 사용 여부, 공실 범위, 점유자별 퇴거 조건과 명도비용을 확인하세요.
- 마상복 관계. 전세권자이자 임차인으로 조사된 마상복의 임대차 실질과 관계인 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 공동담보·일괄매각 범위 및 각 층 도면을 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 공실·임대수익. 층별 공실과 임대료 수납 현황을 확인해 현재 최저가 6,620,112,000원의 수익성을 별도로 산정하세요.
- 후순위 미배당. 채권자 미배당은 인수와 별개이지만, 배당요구·전세권 존속·점유관계가 서로 일치하는지 확인하세요.
- 세금·비용. 당해세·최우선변제·관리비·시설 유지비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 확인”
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2002.02.08. 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·전세권·가압류는 매각으로 소멸하며 배당상 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 현장에는 15명의 임차인·점유자가 있고, 그중 2명은 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 보증금도 450,000,000원과 215,000,000원으로 작지 않습니다.
가격은 감정가 11,821,627,380원에서 2회 유찰돼 6,620,112,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가의 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 물건은 ‘권리 소멸’만 확인하고 들어갈 사건이 아니라, 대항력 미상 점유자 2명과 층별 공실·임대수익·명도비용을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 확인형 상업용 물건입니다.
