청주지방법원 2025타경5379. 제천시 중앙로2가 76-16 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대와 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 2층 단독주택이며 부속건물은 창고로 사용 중입니다. 토지는 137.4㎡의 대지이고, 건물은 1982년 2월 9일 사용승인된 시멘벽돌조 건물입니다.
권리 흐름의 핵심은 오래된 근저당과 가압류가 현재까지 남아 있는지가 아니라, 각 권리 뒤에 말소등기가 완료됐는지입니다. 제천신용협동조합과 제천농업협동조합의 근저당, 남제천농업협동조합·아주저축은행·신한카드의 가압류, 2018년 강제경매개시결정은 모두 별도의 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 경매에서는 2025년 7월 24일 김하은의 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 매수인이 등기상 떠안을 권리는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 중앙로2가 76-16 · 충청북도 제천시 용두천로 157-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 부속 창고 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1982.02.09 |
| 토지 | 대 137.4㎡ · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 박용호 (단독소유 · 1996.10.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 106,360,410원 / 68,070,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김하은 / 35,882,413원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 모두 말소됐다
② 가격 판단 — ‘64%’는 할인율일 뿐 시세가 아니다
현재 최저매각가는 68,070,000원으로 감정가 106,360,410원의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 유사 거래가가 없어, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64.0% | 68,070,000원 | 111,124,291원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 54,456,000원 | 124,493,239원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 43,564,800원 | 135,188,397원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차의 매수인 실질취득액은 등기상 인수액이 0원이므로 68,070,000원입니다. 다만 취득 관련 비용과 건물 보수비용은 별도이고, 실질취득액이 주변 시세보다 낮은지는 유사 토지·단독주택 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,625,260원 |
| 1. 근저당 · 제천신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 근저당 · 제천농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 남제천농업협동조합 | 34,952,774원 | 22,944,740원 |
| 4. 가압류 · 아주저축은행 | 20,731,075원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 6,620,356원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한빛자산관리대부 | 35,882,413원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김하은 | 35,882,413원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 177,569,031원 중 66,444,740원이 배당되고, 미배당액은 111,124,291원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다. 다만 등기 타임라인상 위 근저당·가압류와 2018년 경매개시결정에는 말소등기가 존재하므로, 실제 배당대상과 순위는 배당요구·채권신고 및 법원의 최종 배당표를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대지 137.4㎡, 평지·자루형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 개별공시지가는 245,000원/㎡입니다.
- 건물. 1982년 2월 9일 사용승인된 시멘벽돌조 2층 단독주택이며, 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 난방은 유류 및 연탄보일러 겸용입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 제천고등학교 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정서상 위치와 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 노후 단독주택과 토지의 일괄매각은 아파트보다 표준화된 시세 비교가 어렵습니다. 최근 거래 근거가 없고 이미 2회 유찰돼, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소등기 원본 대조. 과거 근저당·가압류·2018년 강제경매의 말소등기가 최신 등기부에도 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 창고를 포함한 일괄매각입니다. 감정서 도면과 현황을 대조해 매각 대상의 위치·규모·이용상태를 확인하세요.
- 건물 상태. 1982년 사용승인 건물이고 유류·연탄보일러가 설치돼 있습니다. 구조체, 지붕, 누수, 배관, 전기, 난방설비의 보수 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 수치만 사용하지 말고, 중앙로2가 인근의 유사 대지면적·도로조건·노후 단독주택 거래와 토지가치를 별도로 비교하세요.
- 도로·토지 형상. 자루형 토지와 세로한면(가) 조건이 이용과 재매각에 미치는 영향을 지적도·현황도로를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 현장에서 결정된다
이 사건의 장점은 분명합니다. 오래된 근저당과 가압류, 과거 강제경매개시결정이 모두 말소돼 현재 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 68,070,000원이며, 채권자 미배당액 111,124,291원을 매수인이 떠안는 구조도 아닙니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교 자료가 없고, 감정상 이용상태는 1982년 사용승인 단독주택과 창고입니다. 임대관계도 미상이며 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 이미 2회 유찰됐다는 점까지 고려하면, 이 물건은 권리는 조건부 합격, 가격과 현장은 보수적 검증이 필요한 사건입니다. 감정가의 64%라는 숫자보다 실제 점유, 보수비용, 토지 형상과 인근 유사 거래가 최종 입찰가를 결정해야 합니다.