청주지방법원 2025타경5381. 제천시 백운면 원월리의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 지목상 창고용지, 임야와 주택이 포함되고, 건물은 2016.12.13. 사용승인된 일반목구조 주택입니다. 제1동호는 1층 3가구·2층 1가구의 단독주택(다가구주택), 제2동호는 단층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2024.04.19. 설정된 충주축산업협동조합 근저당권 480,000,000원입니다. 경매개시결정과 이후 충북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이미수는 2023.11.24., 이형수는 2023.09.21. 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 밝혀지지 않아 낙찰자가 떠안을 금액을 0원으로 단정할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5381 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 원월리 351 |
| 등기 확인 건물 | 충청북도 제천시 백운면 원월리 374-4 제1동호 · 천등박달로 1197-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1동호 단독주택(다가구주택) · 제2동호 단독주택 |
| 주택 구성 | 제1동호 1층 3가구·2층 1가구 · 제2동호 단층 주택 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕(아스팔트싱글) · 2016.12.13. 사용승인 |
| 소유자 | 박영진 (2025.02.26. 상속, 2025.07.22. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,621,600원 / 553,278,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 412,747,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입자가 있다
2017.01.13. 설정된 문화새마을금고 근저당권 2건은 2024.04.19. 해지로 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 충주축산업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 새로 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 충북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미수 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이형수 | 2023.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 감정평가의 기타참고사항에도 전체 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 각 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 종기 내 배당요구 여부를 확인하지 않으면 우선변제 가능성과 최종 미배당액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 위치 — 3회 유찰은 확인됐지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저가는 감정가 1,080,621,600원의 51.2%인 553,278,000원입니다. 감정가와 비교하면 527,343,600원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 현재 가격이 지역 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차인 인수액이 확정되지 않았으므로 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 최종 실질취득가여야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 553,278,000원 | 0원 | 59,990,140원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 442,622,400원 | 49,558,904원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 354,097,920원 | 137,014,531원 | 0원 |
4회 유찰 가격에서는 등기 채권 미배당이 49,558,904원, 5회 유찰 가격에서는 137,014,531원으로 증가합니다. 이 미배당액은 등기 채권의 부족분이며 임차인 보증금 인수액과는 별개입니다. 임차인 미배당 보증금이 발생할 경우 매수인의 실질 부담은 추가로 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 553,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,932,780원 |
| 2. 근저당권 · 충주축산업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 5,355,080원 | 5,355,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,990,140원 |
신청채권자의 경매 청구액은 412,747,888원이며, 위 계산은 근저당권 채권최고액 480,000,000원을 기준으로 작성됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 임차인 보증금 배당은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 백운면 원월리 매촌마을 남측 인근으로 농촌마을·농경지·과수원·축산농장·창고시설·임야 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 제1동호는 1층 3가구·2층 1가구의 단독주택(다가구주택), 제2동호는 단층 단독주택으로 이용됩니다.
- 교통. 기호1·3 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 기호2 토지는 일부 세로(불) 막다른 농로에 접해 소형 차량 접근이 가능합니다.
- 토지 현황. 확인 토지 항목은 창고용지 363.2㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 41,100원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지·보전관리지역과 접하는 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 기호4 토지는 지목상 임야이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다.
- 설비. 제1동호와 제2동호에 각각 난방설비·위생설비·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이미수·이형수의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분과 임대인을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 순위와 매수인 인수액이 달라집니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 인정 여부와 예상 미배당 보증금을 확인한 뒤 최저가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 원월리 351 사건 소재지와 원월리 374-4 제1동호 등기 건물, 각 토지·건물 및 제시외 건물의 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 지목상 임야이나 현황 도로인 기호4 토지의 이용 상태와 통행 관계를 확인해야 합니다.
- 다가구 점유 확인. 제1동호가 4가구 형태로 이용되고 있으므로 확인된 2명 외 추가 점유자가 있는지 현장 조사가 필요합니다.
- 시세 조사. 비교 가능한 실거래 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가 ≠ 반값 취득”
현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 두 사람의 임대차 내용입니다. 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 배당표상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들일 수 없고, 최저가 553,278,000원을 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
여기에 토지·다가구주택·단독주택의 일괄매각, 제시외 건물, 지목과 현황이 다른 도로 토지까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 매각 범위는 아직 닫히지 않았습니다. 임차인 보증금·배당요구·점유관계가 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 인수 상한을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
