* 예상배당 및 회차별 시나리오에 표시된 인수액입니다. 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었으나, 대항력 포기의 명시 여부와 확약의 적용 조건은 확인되지 않았습니다. 따라서 0원은 확약이 유효하게 적용되고 별도 인수권리가 없다는 전제의 산정치입니다.

인천지방법원 2025타경33190. 김포시 구래동 앨리츠골드오피스텔 5층 501호입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 16층 건물의 5층에 자리합니다. 소유자 이창주는 2020년 거래가액 102,293,180원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자 청구액은 85,000,000원이며, 임차권자 조민영의 임차보증금도 85,000,000원입니다. 두 금액이 같더라도 별개의 임차보증금이 존재한다고 보아 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 조민영 1명이고, 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 구분됩니다.

등기에는 임차권과 여러 압류·가압류가 등장합니다. 경매 후 말소 예정이라는 표시만 볼 것이 아니라 임차권의 인수 여부, 확약의 효력, 말소기준권리의 정확성을 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 함께 확인

이 물건의 임차인은 2022.12.30 전입 및 점유를 시작했고, 이후 2024.04.04 임차권등기를 마쳤습니다. 임차인의 대항력은 현재 '없음'으로 분류되어 있으나, 그 근거로 사용된 2021년 압류는 2022년에 말소된 이력이 있습니다. 현재의 대항력 판정을 확정적인 법률 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.

등기에는 2023.12.06 국세 압류, 2024.07.31 남서울농업협동조합 가압류, 2024.08.27 국민건강보험공단 압류 등이 있습니다. 2025년에도 김포시 및 국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 세금의 배당 우선순위와 임차권에 대한 영향은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 85,000,000원과 확약의 관계

주택도시보증공사는 강제경매를 신청한 채권자로 나타납니다. 조민영 외에 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않으며, 보증기관의 청구액과 조민영의 보증금을 독립된 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 할인율은 아니다

감정가는 119,000,000원입니다. 3회 유찰 후 최저매각가는 58,310,000원으로 내려왔으며, 감정가 대비 비율은 49%입니다. 추가 유찰 시나리오에서는 최저가가 더 내려갑니다.

* 매수인 인수액 0원은 임차권 확약이 유효하게 적용되고 추가 인수의무가 없다는 전제입니다. 추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각기일이나 낙찰 결과를 의미하지 않습니다.

또한 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수의무가 남는 경우에는 실질취득비용이 최저가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 가격 비교는 확정된 인수액을 포함한 실제 취득비용을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)

집행비용 1,449,580원은 추정치입니다. 위 표는 제시된 예상배당 시뮬레이션이며 확정 배당표가 아닙니다. 세금 우선배당, 임차인의 실제 배당순위 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 법원의 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 말소기준권리의 오류 가능성이 있어 배당순위 자체의 재검토가 필요합니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 회수액 감소

예상배당 시나리오에서는 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액이 모두 0원입니다. 최저가 하락에 따라 채권자의 미배당 규모는 증가하지만, 미배당액과 매수인 인수채무는 동일한 개념이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 5층 501호입니다. 위생설비·소화전설비·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 대로와 남동측 중로의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도 및 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)입니다. 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시되어 있습니다. 해당 규제의 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
• 토지. 상업용 부지로 이용 중이며 토지면적은 1,785.8㎡, 공시지가는 3,564,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 임대수요와 공실 여부가 매각 가능가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 3회 유찰된 상태이므로 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 환금성이 충분하다고 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 재확인. 2021.12.21 김포시 압류가 지정되어 있지만 2022.06.14 말소등기가 존재합니다. 현재 유효한 말소기준권리를 확인하고 전체 권리순위를 다시 검토해야 합니다.
• 임차권등기 인수 여부. 매각물건명세서에 을구 1번 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 말소동의 확약의 효력과 조건을 확인해야 합니다.
• 확약서 원문. 임차권등기 말소동의 외에 대항력 포기, 보증금 잔액에 대한 권리 포기 및 매수인에 대한 청구 배제 여부가 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 1명 기준 분석. 조민영의 보증금 85,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 세금 우선배당. 김포시·국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류의 채권액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래가격과 최신 거래, 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 임대수익 및 공실. 실제 이용상태와 점유관계, 예상 임대료, 관리비 및 공실 가능성을 확인해야 합니다.
• 기일 진행 결과. 2026.08.26 매각기일의 진행 결과와 이후 경매 일정, 최저가 변동 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권 관련 확약서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49%보다 중요한 것은 실제 인수액과 시장가격”

이 물건은 감정가 119,000,000원에서 최저가 58,310,000원까지 하락한 3회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 낮아진 최저가만으로 가격 메리트가 확인되지는 않습니다.

첫째, 임차보증금 85,000,000원에 대한 권리관계를 확정해야 합니다. 임차권 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 매각물건명세서에는 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 확약의 효력과 인수의무 소멸 여부를 원문으로 확인해야 합니다.

둘째, 지정된 말소기준 압류에 이미 말소된 이력이 존재하므로 임차인의 대항력과 전체 권리순위를 재검토해야 합니다. 셋째, 국세·지방세 관련 배당변수와 오피스텔의 환금성, 최근 실거래 시세를 확인해야 합니다.

종합적으로, 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 안전한 저가 취득이라고 결론 내릴 수 없습니다. 임차권 확약의 유효성, 정확한 말소기준권리, 실제 시장가격이 확인되어야 실질취득비용과 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요한 사건입니다.