인천지방법원 2025타경33190. 김포시 구래동 앨리츠골드오피스텔 5층 501호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층 건물이며, 대상 호실은 5층에 있고 현재 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이창주는 2020.08.31. 코리아신탁주식회사로부터 신탁재산을 처분받아 거래가액 102,293,180원에 소유권을 취득했습니다.
현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 119,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 낮아 보이지만, 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 임차권등기의 인수 여부와 확약서의 효력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6879-3 앨리츠골드오피스텔 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강4로 535 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 16층 건물 중 5층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이창주 (2020.08.31. 거래가액 102,293,180원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 해제 이력을 반드시 대조
등기자료의 임차인 판정은 조민영의 전입일이 자료상 말소기준일보다 늦다는 이유로 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시됐고, 이를 해소하기 위한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 즉 이 사건은 단순히 “대항력 없음” 한 줄로 끝낼 사건이 아니라, 명세서 인수 표시와 확약서의 조건·효력·말소 절차를 함께 검증해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민영 5층 501호 건물 전부 주거·임차권등기 | 85,000,000원 | 2022.12.30. | 2022.11.23. | 2024.04.04. 배당요구 있음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 인수 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않고 명세서의 인수 표시만 적용할 경우 검토 대상 금액은 임차보증금 85,000,000원입니다. 확약서의 제출 주체·적용 호실·말소동의 조건·낙찰 후 말소절차를 원문으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 대비 70%로 내려왔습니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않은 상태이므로, 83,300,000원이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 35,700,000원 낮다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 결론은 서로 다른 이야기입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,899,400원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 남서울농업협동조합 | 255,327,607원 | 81,400,600원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 남서울농업협동조합 | 183,777,747원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 524,105,354원 중 채권자 예상배당은 81,400,600원, 미배당은 442,704,754원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 먼저 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 위생설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 대로와 남동측 중로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. ㎡당 3,564,000원이며 토지면적은 1,785.8㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 조민영 임차권과 이 사건 501호 전체에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2021.12.21. 김포시 압류가 2022.06.14. 해제·말소됐으므로, 현행 등기에서 실제 소멸기준이 무엇인지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 동의서·위임장·인감서류와 제출 시점을 확인하세요.
- 세금압류. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 면적·유사 층의 최근 실거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 오피스텔 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 부가가치세·취득 관련 비용, 실제 주거 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유자가 퇴거했는지, 현재 점유자가 누구인지 현황조사와 현장방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원*은 확약 확인이 끝난 뒤의 결론”
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 감정가 70%가 아닙니다. 보증금 85,000,000원의 실제 임차인 조민영이 있고, 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 표시돼 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 원문과 절차대로 이행된다는 전제에서는 매수인 인수액을 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.
반면 자료상 말소기준인 2021.12.21. 김포시 압류는 2022.06.14. 해제·말소됐고, 국세·지방세 압류도 5건 존재합니다. 실거래 비교값까지 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싼지도 단정할 수 없습니다. 결론은 가격은 보류, 권리는 조건부 검토입니다. 확약서와 최종 말소기준을 원본에서 확인한 뒤에야 “인수 0원”이라는 결론을 입찰가에 반영할 수 있습니다.