인천지방법원 2025타경33223. 부천시 소사구 범박동 안팰리스2 제2층 제206호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 조석훈이며 2022년 5월 31일 매매를 원인으로 2022년 6월 14일 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매의 채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 300,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아닙니다. 기존 농협은행·국민은행·우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.02.15. 동수원세무서 압류입니다. 문제는 이보다 먼저 전입·점유를 갖춘 장향희의 보증금 300,000,000원입니다. 원칙대로라면 매각대금에서 못 받은 부분을 낙찰자가 인수하지만, 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 212-5 안팰리스2 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.06.14 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.02.15. 압류입니다. 그 뒤 부천시 압류와 2025.04.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 과거 근저당들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 장향희는 2022.05.31. 전입·점유, 2022.04.08. 확정일자, 보증금 300,000,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장향희 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 확정일자 2022.04.08 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.03.20 | 실질 0원 룰상 39,510,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 장세진 | 2024.10.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 말소기준권리 이후 전입 |
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 장향희 보증금 | 300,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 장향희 보증금 미배당분 39,510,000원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 임차인 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 265,000,000원 | 39,510,000원 | 300,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 212,000,000원 | 91,768,000원 | 300,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 133,574,400원 | 300,000,000원 |
확약이 없다고 가정한 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이 사건에서는 장향희 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출됐으므로 그 부족분을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 265,000,000원이고, 2회 유찰로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 오피스텔 또는 인근 비교대상의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않으므로 현재 가격이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범박초등학교 북동측 인근이며, 주변은 동류형 업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제2층 제206호이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 12미터, 남동측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,139,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 중로3류·소로1류에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 장향희 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서이므로 매각물건명세서와 확약서 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 장향희 배당·말소 조건 확인. 보증금 300,000,000원 중 현재 배당계산상 260,490,000원만 배당되고 39,510,000원이 부족합니다.
- 장세진 점유관계 확인. 전입은 2024.10.10로 말소기준권리 뒤라 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 265,000,000원의 가격 메리트는 인근 오피스텔 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 승부처”
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 매각가 기준 39,510,000원이 미배당되는 사건입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조여서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 장향희 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
장세진은 말소기준권리 뒤 전입이라 대항력이 없고, 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석의 핵심은 확약서가 실제 매각절차에서 예정대로 이행되는지를 원본으로 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 최근 실거래 근거가 없으므로 현재 265,000,000원이 매력적인 수준인지 별도의 시세 검증이 필요합니다.
