인천지방법원 2025타경33223. 부천시 소사구 범박동 ‘안팰리스2’ 2층 206호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 265,000,000원이며 한 차례 유찰돼 분석 회차의 최저매각가는 185,500,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 300,000,000원 임차권의 인수 여부입니다.
등기에는 장향희 씨가 임대차계약일 2022.03.11, 확정일자 2022.04.08, 주민등록·점유개시일 2022.05.31, 임차보증금 300,000,000원으로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024.03.20 접수됐고, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 변제받지 못하면 해당 임차권을 매수인이 인수하는 것으로 명시됐습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 212-5 안팰리스2 제2층 제206호 도로명: 경기도 부천시 소사구 양지로92번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.05.31 매매, 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 말소등기의 충돌
2018.05.18 농협은행 근저당을 기준으로만 계산하면 장향희 씨와 장세진 씨의 전입은 기준일 이후여서 대항력이 없다는 결론이 나옵니다. 그러나 같은 등기 내역에 그 근저당의 말소 기록이 함께 존재하고, 매각물건명세서는 장향희 씨 임차권의 조건부 인수를 별도로 명시합니다. 따라서 이 사건은 단순한 “후순위 임차인 2명·인수 0원” 사건이 아니라, 말소기준 재확정 전까지 조건부 인수 위험을 열어둬야 하는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장향희 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2022.05.31 2022.04.08 | 300,000,000원 | 재판정 필요 산출상 없음이나 기준권리 말소내역과 충돌 | 배당요구 2024.03.20 | 조건부 인수 전액 변제되지 않을 경우 |
| 장세진 | 점유 부분·용도 미상 | 2024.10.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입이 등기상 선행 권리 이후 | 미상 | 승계 아님 보증기관 대위신고 아님 |
장세진 씨는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일이 2024.10.10이므로, 장향희 씨의 2022.05.31 점유·전입보다도 늦습니다. 장세진 씨는 보증금 미상 점유자라는 이유만으로 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 현재 확인되는 날짜 관계에서는 대항력 없는 점유자로 분류됩니다. 다만 명도 대상과 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
동일 조건의 최근 실거래 비교자료 없이 감정가와 유찰률만으로 “싸다”라고 평가할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 185,500,000원이 감정가 265,000,000원의 70%라는 사실보다, 조건부 인수 반영 시 실질취득이 약 300,000,000원이라는 점이 우선입니다. 보수적 실질취득액은 감정가보다도 높으므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
등기상 과거 거래가액은 김혜자 씨 취득 당시 209,000,000원, 조석훈 씨 취득 당시 300,000,000원입니다. 이는 현재 시세를 확정하는 최근 실거래 비교표가 아니라 소유권 변동 당시의 등기 거래가액입니다. 따라서 과거 300,000,000원 취득가와 실질취득 추정액이 유사하다는 사실만으로 현재 가격이 적정하다고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,545,600,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 6,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 175,200,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 12,220,800,000원, 채권자 배당액은 182,103,000원, 미배당액은 12,038,697,000원입니다. 다만 이 표는 2018.05.18 농협은행 근저당을 존속하는 말소기준권리로 적용한 결과입니다. 등기상 말소 기록과 장향희 임차권의 조건부 인수 문구를 함께 대조하기 전에는 매수인 인수 0원을 확정 결론으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 7층 건물 내 2층 206호이며, 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 범박초등학교 북동측 인근으로, 동류형 업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 12미터, 남동측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 승강기, 난방 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·범박지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역에 포함되며 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,139,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 781.4㎡이며 평지의 사다리형 토지로 표시돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 유찰률만으로 환금성과 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 등기부 재열람. 2018.05.18 농협은행 근저당과 2018.06.27 말소등기가 본 호수에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재판정. 국민은행 일부포기와 우리은행 해지까지 반영해 경매개시 당시 실제 존속한 최선순위 권리를 다시 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 장향희 임차권의 조건부 인수 문구, 보증금 미배당분의 승계 범위와 말소 조건을 문언 그대로 대조해야 합니다.
- 배당 순위 재계산. 장향희 씨가 선순위 대항력 임차인으로 판정될 경우 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 장향희 씨의 임차권등기 후 퇴거 여부와 장세진 씨의 실제 점유 부분·보증금·계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 응찰가 기준. 최저가 185,500,000원이 아니라 조건부 인수 반영 실질취득 약 300,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 2026.06.10 매각기일의 진행·변경·결과를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 부대 부담 확인. 미납 관리비, 당해세, 집행비용과 인도·명도 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “300,000,000원 임차권”
이 물건은 감정가 265,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 185,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서에 장향희 씨의 300,000,000원 임차권이 보증금 전액 미변제 시 매수인에게 인수되는 것으로 적혀 있습니다. 대항력 인수형으로 확인되면 낙찰가가 더 낮아져도 인수할 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 약 300,000,000원에서 크게 낮아지지 않습니다.
더 큰 문제는 산출된 2018.05.18 말소기준권리와 2018.06.27 말소등기가 서로 충돌한다는 점입니다. 이 충돌이 해소되기 전에는 장향희 씨의 대항력, 배당액, 임차권 말소 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 부족합니다. 결론은 권리 재검증 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 185,500,000원에 낙찰받을 수 있느냐가 아니라, 300,000,000원 보증금의 미배당분을 누가 부담하느냐입니다.