인천지방법원 2025타경33270. 부천시 오정구 원종동 383-8 일대의 제11동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 1982.10.05 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 소유자는 채승익이고, 2011.11.29 소유권을 취득할 당시 거래가액은 125,000,000원이었습니다.
감정가 200,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건에서는 낙찰가 외에 확인해야 할 금액과 권리가 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서상 이 부동산은 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업 구역에 포함돼 있고, 사업시행계획인가 및 관리처분계획을 득한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33270 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 383-8 11동 1층 102호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 삼작로 373 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제1층 제102호 · 사용승인 1982.10.05 |
| 소유자 | 채승익 · 2011.11.29 소유권 취득 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 115,438,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘등기 이전관계 확인’이 먼저
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.10 임의경매개시결정이며, 채권자는 군산시수산업협동조합입니다. 제시된 현재 회차 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 등기 흐름에는 반드시 원본 대조가 필요한 부분이 있습니다. 2023.09.14 설정된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 140,400,000원 근저당은 2025.10.31 주식회사비씨엔피엘대부로 이전된 기록이 있고, 2024.10.18 설정된 주식회사에이피엘파이낸셜대부의 채권최고액 19,500,000원 근저당도 2026.01.05 주식회사토마토자산관리대부로 이전된 기록이 있습니다. 경매개시 이후의 이전등기와 원권리의 순위관계를 포함해 최종 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
② 가로주택정비사업 — 이 물건의 핵심 리스크
이 사건 경매목적물은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업 안에 있습니다. 조합 회신 내용상 현재 소유자는 분양신청한 조합원이며, 매수인의 조합원 지위 승계에 대해서는 승계취득 여지가 있다고 돼 있을 뿐 확정적으로 기재돼 있지 않습니다.
즉 이 물건의 핵심 질문은 “98,000,000원이 싼가?”가 아니라, ① 조합원 지위를 실제로 승계할 수 있는가, ② 승계 시 부담하게 될 정확한 추가분담금은 얼마인가, ③ 배정 동호수와 청산조건이 어떻게 되는가입니다. 이 세 가지가 확인되지 않으면 할인율 자체는 투자판단의 핵심 근거가 되기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 260,000,000원을 ‘현재 시세’로 쓰면 안 된다
제시된 실거래는 2021.10 한 건입니다. 거래면적은 39.64㎡, 1층, 거래금액은 260,000,000원입니다. 반면 비교 대상면적은 46.25㎡로 표시돼 있고 면적 일치 여부도 불일치입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 39.64㎡ | 1 | 260,000,000원 |
현재 최저가 98,000,000원은 이 거래금액의 37.7%로 표시되지만, 해당 거래는 2021.10의 단일 거래이고 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 “시세 260,000,000원 대비 98,000,000원이므로 싸다”는 식의 결론은 금지해야 합니다. 특히 정비사업 단계와 권리·분담금 구조가 가격에 직접 영향을 줄 수 있어, 과거 거래가 하나만으로 현재 가치나 낙찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,836,000원 |
현재 회차 배당계산은 집행비용 2,164,000원과 소유자 교부 95,836,000원만 반영돼 있습니다. 신청채권자 청구액 115,438,046원과 등기상 담보권 금액이 이 표에는 배당채권으로 반영돼 있지 않으므로, 실제 배당순위·배당액 판단은 원본 배당요구 및 채권계산서 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원정초등학교 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트단지·교육시설·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1982.10.05 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1982년 준공 연립주택이고 현재까지 5회 유찰됐습니다. 정비사업 진행이 향후 가치에 영향을 줄 수 있지만 승계·분담금 조건이 불명확한 상태에서는 일반 매매물건보다 판단 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조합원 지위 승계 확인. “승계취득 여지 있음” 수준이므로 부천원종 혜원연립 방배아파트 가로주택정비사업조합에 매수인의 지위 승계 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 추정분담금 재확인. 356,609,367원은 추정분담금(청산추정액)이며 동호수 추첨에 따라 변동될 수 있습니다. 낙찰 전 최신 산정내역 확인이 핵심입니다.
- 등기 이전관계 대조. 군산시수산업협동조합 근저당의 비씨엔피엘대부 이전, 에이피엘파이낸셜대부 근저당의 토마토자산관리대부 이전 기록과 말소기준 판단을 최종 등기부에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 예상배당에는 신청채권자 청구액과 담보권 채권이 반영되지 않은 형태이므로 실제 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 과거 실거래 과신 금지. 260,000,000원 거래는 2021.10 한 건이며 39.64㎡로 비교면적과 일치하지 않습니다. 현재 가치의 단독 기준으로 쓰기 어렵습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “356,609,367원 변수”가 중요하다
이 물건은 감정가 200,000,000원에서 98,000,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 제시된 권리계산상 매수인 인수도 0원이라 표면적으로는 상당히 싸 보입니다. 그러나 실제 투자판단의 중심에는 가로주택정비사업이 있습니다.
현재 소유자는 분양신청한 조합원이고 매수인의 조합원 지위 승계에는 여지가 있지만 확정되지 않았으며, 추정분담금은 356,609,367원입니다. 비교 실거래 260,000,000원도 2021.10 단일 거래이자 면적 불일치 사례라 현재 시세의 강한 근거가 되기 어렵습니다. 따라서 결론은 “최저가는 낮지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다”입니다. 조합원 승계와 실제 분담금, 등기 이전관계까지 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있는 고난도 물건입니다.
