인천지방법원 2025타경33284. 김포시 사우동 미래스타빌 2층 202호, 전용 45.75㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박영희는 2022.05.13 매매를 원인으로 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2020.12.02 강서농업협동조합의 채권최고액 660,000,000원 근저당권이 있었지만 2021.07.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 박민규의 주택임차권이 등기됐고, 2025.04.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있지만, 확약서가 있다”는 점입니다. 박민규는 2022.05.18 주민등록·점유개시, 2022.05.24 확정일자를 갖고 있으며 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 250,000,000원에서 배당 후 남는 24,300,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 4회 유찰 시에는 73,600,000원, 5회 유찰 시에는 113,040,000원으로 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄되는 구조입니다. 그러나 박민규 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 2층 202호 · 경기도 김포시 봉화로21번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.75㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2020.11.24 |
| 소유자 | 박영희 (2022.05.13 매매 · 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 281,947,376원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 승부처
현재 확인되는 실제 임차인은 박민규 1명입니다. 을구 3-2번은 새로운 임차인이 아니라 을구 3번 주택임차권의 임대차계약일자·확정일자 경정등기입니다. 최초 임대차계약일자는 2022.04.26, 변경 계약일자는 2022.05.13이며, 확정일자는 2022.04.28 최초·2022.05.24 변경으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민규 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.18 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 24,300,000원 확약 반영 실질 0원* |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득액으로 봐야 한다
이 사건은 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커지기 때문에 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 이번에는 박민규 임차권에 대한 확약을 반영해 현재 회차 실질취득액을 250,000,000원으로 봅니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 94.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.75㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 41.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 43.58㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 265,000,000원 |
최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 2022.05의 270,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 250,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.3%입니다. 다만 최신 확인 거래가 2022.05이고 전체 거래 표본도 3건뿐이므로, 숫자상 94.3%만으로 가격 매력을 과대평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 박민규 보증금 | 270,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 281,947,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박민규 보증금 미배당액은 24,300,000원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 단, 박민규 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 미래스타빌은 총 13세대입니다.
- 입지. 김포여자중학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 사우역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물, 사용승인 2020.11.24. 기본 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 세로변에 접합니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 거래 표본은 3건이고 최신 확인 거래는 2022.05입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박민규 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 사건·해당 임차권에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권 경정등기 확인. 을구 3-2번은 을구 3번 임차권의 계약일·확정일자 경정입니다. 최초 계약일 2022.04.26, 최초 확정일자 2022.04.28까지 함께 확인하세요.
- 확약 미반영 시 구조 이해. 현재 회차 미배당 인수액은 24,300,000원, 4회 유찰 시 73,600,000원, 5회 유찰 시 113,040,000원입니다. 확약이 없으면 최저가 하락이 그대로 실질취득 하락으로 이어지지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.24 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 기재를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 265,000,000원과 최신 거래 270,000,000원을 참고하되, 확인 거래 3건과 최신 거래시점 2022.05를 감안해 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 하자·수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 권리구조를 바꾸지만, 환금성은 별도다”
이 물건을 최저가 250,000,000원만 보고 해석하면 핵심을 놓칩니다. 박민규는 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 배당표상 현재 회차에서도 24,300,000원의 미배당이 발생합니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질부담이 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박민규 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다.
따라서 현재 회차 실질취득액은 250,000,000원이고 최근 12개월 평균 265,000,000원의 94.3%입니다. 가격 자체는 최근 평균보다 낮지만, 3회 유찰, 13세대 규모, 거래 3건, 최신 확인 거래 2022.05라는 환금성 조건이 겹칩니다. 이 사건은 “권리 위험은 확약서로 완화됐지만, 소규모 다세대의 매도 유동성과 시세 신뢰도를 함께 확인해야 하는 물건”으로 정리할 수 있습니다.
