인천지방법원 2025타경33284. 김포시 사우동 미래스타빌 2층 202호, 전용 45.75㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 122,500,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 127,500,000원이 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 박민규의 임차보증금 270,000,000원입니다.
등기에는 2020.12.02. 강서농업협동조합의 근저당권이 설정됐다가 2021.07.26. 해지를 원인으로 말소된 이력이 기재돼 있습니다. 박민규의 주민등록·점유개시는 2022.05.18.이고, 임차권등기는 2024.05.20. 마쳐졌습니다. 무엇보다 매각물건명세서는 이 임차권을 “임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수하는 권리”로 명시하고 있으므로, 입찰가는 임차보증금 미배당액과 합산해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 2층 202호 · 도로명 경기도 김포시 봉화로21번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.75㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 확인 못함 |
| 사용승인 | 2020.11.24. |
| 소유자 | 박영희 · 2022.05.13. 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 281,947,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소이력과 임차권 인수 문구가 핵심
2020.12.02. 설정된 강서농업협동조합 근저당권은 채권최고액 660,000,000원의 공동담보 근저당이지만, 등기에는 2021.07.26. 해지로 해당 근저당권설정등기가 말소됐다고 기재돼 있습니다. 그런데 예상배당 계산에는 이 근저당권이 119,985,000원을 배당받는 것으로 반영돼 있어, 근저당 말소 여부와 실제 배당순위 사이에 충돌이 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서, 배당요구 종기 내역을 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계 가능
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판단 |
|---|---|---|---|
| 박민규 202호 전부 · 주거 임차권등기 | 270,000,000원 | 주민등록·점유 2022.05.18. 확정일자 2022.04.28.(최초), 2022.05.24.(변경) 임차권등기 2024.05.20. | 대항력 판단충돌 배당요구 O 미배당 승계 명세서상 보증금 전액을 받지 못하면 매수인 인수 |
2024.08.16. 임차권 경정등기는 최초 임대차계약일을 2022.04.26., 변경 계약일을 2022.05.13.으로, 최초 확정일자를 2022.04.28., 변경 확정일자를 2022.05.24.로 정정한 동일 임차권의 보완 등기입니다. 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 박민규 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 272,515,000원으로 비교
미래스타빌은 총 13세대이며, 확인되는 거래는 3건입니다. 대상과 동일한 전용 45.75㎡ 2층 거래는 2022.05. 270,000,000원입니다. 전체 표본 평균은 265,000,000원, 최저는 255,000,000원, 최고와 최신 거래는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.75㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 41.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 43.58㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 265,000,000원 |
현재 최저가 122,500,000원만 시세와 비교하면 평균의 46.2%로 보이지만, 이 비교는 임차권 인수 가능성을 제외한 숫자입니다. 근저당 말소 기재를 반영해 매각대금 중 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 임차보증금에 배당된다고 보면, 미배당 보증금은 150,015,000원입니다.
이는 실거래 평균 265,000,000원의 102.8%, 최신 거래 270,000,000원의 100.9%입니다. 현재 회차는 최근 거래보다 저렴한 가격이 아닙니다.
거래 표본도 2021.07.~2022.05.의 3건뿐이어서 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 최신 매매사례가 없는 상태에서는 272,515,000원보다 낮은 현장 호가가 존재할 가능성까지 확인해야 하며, 전체 평균만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 강서농업협동조합 근저당 | 660,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 281,947,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정의 채권 총액은 941,947,376원, 배당액은 119,985,000원, 미배당액은 821,962,376원입니다. 다만 을구 1번 근저당의 2021.07.26. 말소 기재와 배당 가정이 충돌하므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 821,962,376원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 858,140,876원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 883,402,827원 |
임차권 인수형으로 확정될 경우 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 매수인이 떠안는 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 최저가만 122,500,000원, 85,750,000원, 60,024,999원으로 내려가더라도 총 취득부담은 임차보증금 270,000,000원 부근에서 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 전에 임차권 승계 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포여자중학교 동측 인근으로 아파트, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 사우역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2020.11.24.입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지이며 북서측 소로 한 면에 접합니다. 토지면적은 313.1㎡, 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 고도지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 미래스타빌은 13세대 소규모 건물이고 확인되는 매매사례가 3건뿐이어서 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각이 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 임차권등기의 조건부 인수 문구와 인수 범위를 문장 그대로 확인하세요.
- 근저당 말소 여부 확인. 2021.07.26. 해지 말소된 을구 1번 근저당이 현재 배당권자로 남는지 등기부 폐쇄사항과 공동담보목록을 대조하세요.
- 임차인 배당액 확인. 박민규가 배당받을 금액과 미배당 보증금이 확정돼야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 현재 시세 조사. 확인되는 거래가 2021.07.~2022.05.의 3건뿐이므로 동일 건물과 인근 다세대의 현재 호가·실거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 누수·마감·설비 상태와 수리비를 현장 조사하세요.
- 관리비·점유 확인. 현재 점유자, 명도 상대방, 관리비 체납과 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 재정비촉진지구와 공항 관련 고도·장애물 제한 등은 관계 부서에서 편입 여부와 적용 내용을 재확인하세요.
맺으며 — “1.23억짜리 물건”이 아니라 “2.73억 안팎의 인수형”
이 사건은 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔지만, 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 박민규의 임차보증금은 270,000,000원이고, 명세서에는 전액 미변제 시 임차권을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
근저당이 실제로 말소돼 임차인에게 119,985,000원이 배당된다고 보수적으로 재구성하면, 매수인 인수 가능액은 150,015,000원이고 실질취득은 272,515,000원입니다. 이는 실거래 평균 265,000,000원뿐 아니라 최신 거래 270,000,000원도 웃돕니다. 게다가 거래 표본은 3건이고 모두 2022.05. 이전입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 등기상 근저당 말소와 배당 가정의 충돌, 임차권 인수 문구를 해소하지 못하면 최저가가 더 내려가도 총 취득부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 박민규가 실제 배당받는 금액과 낙찰자가 승계할 보증금 잔액입니다.