인천지방법원 2025타경33442. 역곡역 북서측 인근에 있는 파인캐슬 나동 5층 502호, 전용면적 41.96㎡의 다세대주택입니다. 소유자 허미자는 2019.09.04 매매를 원인으로 거래가 165,000,000원에 취득했고, 2022.02.15 와우자산관리대부주식회사 명의의 채권최고액 24,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 설정된 국·부천시·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 연혁에는 말소기준보다 앞선 우리은행·신한은행·와우자산관리대부의 근저당권과 대한민국의 추징보전 가압류가 보이지만, 각각 뒤이어 일부포기·해지·집행취소결정에 따른 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 단순히 설정일이 빠르다는 이유로 이 과거 권리들을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.02.15 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33442 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 53-20 파인캐슬 제나동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 지봉로70번길 5-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.96㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 허미자 (2019.09.04 매매, 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 63,798,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와우자산관리대부주식회사 / 8,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 을구 7번 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준은 2022년 근저당
② 임차인 분석 — 보증금 1.7억이지만 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 최영미 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 중복 합산 대상은 없습니다. 보증금은 170,000,000원이고 2025.05.29 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영미 | 170,000,000원 | 2022.02.15 | 미상 | 2025.05.29 접수 | 없음 | 미상 | 0원 |
최영미의 전입일은 말소기준 근저당권 설정일과 동일한 2022.02.15이며, 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형이 아니며, 실질취득비용은 최저가 63,798,000원 + 인수 0원 = 63,798,000원입니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 가격 차이가 크다
파인캐슬 나동은 총 11세대, 2014.01.28 사용승인된 다세대주택입니다. 면적 매칭 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05의 178,000,000원 1건입니다. 최신 거래도 178,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.24㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2024.11 | 44.24㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 178,000,000원 |
최근 거래는 2024.11의 180,000,000원에서 2026.05의 178,000,000원으로 이동해 최근 구간이 과거 구간보다 1.1% 낮은 하락 추세입니다. 다만 이 하락을 반영한 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 178,000,000원인 데 비해, 매수인 실질취득은 63,798,000원으로 최근 시세의 35.8%입니다. 전체 평균 179,000,000원이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 가격 차이가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,548,364원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 446,520,000원 | 62,249,636원 | 384,270,364원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 126,000,000원 | 0원 | 126,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 와우자산관리대부주식회사 | 60,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 대한민국 | 미상 | 0원 | 미상 |
| 을구 7번 근저당권 · 와우자산관리대부주식회사 | 24,000,000원 | 0원 | 24,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 656,520,000원 | 62,249,636원 | 594,270,364원 |
배당 계산상 집행비용 1,548,364원을 뺀 62,249,636원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 총 594,270,364원이 미배당됩니다. 다만 등기부상 을구 1번·3번·5번 근저당권과 갑구 5번 가압류에는 후속 말소등기가 있으므로, 실제 배당 순위와 금액은 최신 채권계산서와 배당표 원본을 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡역 북서측 인근이며 주변은 다세대·단독주택·아파트와 로변 근린상가가 함께 있는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철 역곡역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 2014.01.28 사용승인을 받았으며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4m 도로를 통해 공도에 연결됩니다. 토지는 평지의 사다리형이고 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육 전부제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 공시지가는 2,155,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 11세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래가격은 확인되지만 표본이 적어 층·면적·내부 상태에 따른 가격 편차를 별도로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 최영미의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 및 보증금 지급자료를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 2025.05.29 배당요구가 접수됐지만 확정일자와 우선변제 순위는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구신청서 원본을 대조하세요.
- 말소등기 재확인. 과거 우리은행·신한은행·와우자산관리대부 근저당권과 대한민국 가압류의 말소 상태를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 국·부천시·국민건강보험공단 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당구조의 변동 가능성을 점검하세요.
- 최상층 상태 확인. 대상은 5층 건물의 5층입니다. 누수·결로·옥상 방수와 내부 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 보수적 산정. 11세대 다세대주택, 거래 2건, 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%를 반영해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 계산하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기·가스 체납 여부를 관리주체와 각 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수내역 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 강하지만, 출구를 먼저 계산해야 한다”
이 물건의 숫자는 분명 강합니다. 감정가 186,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 63,798,000원까지 내려왔고, 대항력 없는 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 승계하지 않으므로 실질취득도 63,798,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 178,000,000원의 35.8%에 해당해, 최근 가격이 1.1% 하락한 흐름을 반영해도 할인 폭은 큽니다.
다만 낮은 가격에는 이유가 있습니다. 11세대 다세대주택이고 거래 표본은 2건뿐이며, 현재 물건과 건물 경매 통계 모두 3회 유찰을 가리킵니다. 임차인 명도, 과거 권리의 말소 상태, 조세 압류와 실제 배당관계까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 매력적이지만, 환금성과 현장 리스크를 해결할 수 있는 입찰자에게 적합한 물건입니다.