27,852,000원
인천지방법원 2025타경33457. 부천시 오정구 원종동 호수빌라 2층 201호, 전용 34.45㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 채은수는 2021.07.28. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 이윤기는 그보다 앞선 2021.06.29. 임대차계약을 체결하고, 2021.07.19. 확정일자를 받은 뒤 2021.07.28. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2021.09.09. 신한카드 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석됩니다.
임차권등기는 2023.11.08. 접수됐습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 매각물건명세서에 기재된 것처럼 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인 예상배당은 26,950,664원, 미배당 잔액은 93,049,336원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 350-12 호수빌라 2층 201호 도로명: 경기도 부천시 오정구 삼작로424번길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.45㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 규모 / 준공 | 호수빌라나동 · 16세대 · 2002.03.19. |
| 소유자 | 채은수 (2021.07.28. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 27,852,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤기 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 떠안는다
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 대위 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤기 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 | 93,049,336원 예상 |
| 임대차계약 | 2021.06.29. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.07.19. |
| 전입 / 점유개시 | 2021.07.28. / 2021.07.28. |
| 임차권등기 | 2023.11.08. · 을구 13번 · 보증금 120,000,000원 |
| 배당요구 | 2023.11.08. · 배당요구 있음 |
이윤기는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계되므로 보증금 120,000,000원을 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 임차인 이윤기의 이름이 현재 강제경매 신청채권자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기됩니다. 이 사정만으로 임차권이나 인수액을 배제할 수는 없으므로, 법원이 임차권을 부인하거나 별도의 말소·포기 근거가 확인되지 않는 한 대항력 있는 임차인으로 보수적으로 계산해야 합니다.
현재 말소기준권리는 2021.09.09. 신한카드 가압류 5,686,249원입니다. 이후의 경북 신용보증재단·비엠더블유파이낸셜서비스코리아·서울보증보험 가압류, 지방자치단체·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 이윤기의 보증금 미배당 잔액은 별도로 남습니다.
② 시세 비교 — 2,785만원이 아니라 약 1.2억으로 비교
호수빌라나동 전용 34.45㎡의 확인된 거래 표본은 4건입니다. 표본 평균은 104,250,000원, 최저 82,000,000원, 최고 120,000,000원이며, 확인된 최신 거래는 2022.04.의 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 34.45㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2021.07 | 34.45㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 34.45㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 34.45㎡ | 4층 | 82,000,000원 |
| 평균 | 34.45㎡ | 4건 | 104,250,000원 |
최저가 27,852,000원은 거래 표본 평균의 26.7%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 뺀 숫자여서 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 120,000,000원으로 비교하면 표본 평균의 115.1%, 최신 거래의 126.3%입니다. 표본 최고가 120,000,000원과도 같은 수준이므로 시세보다 저렴하거나 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 901,336원 |
| 1. 임차인 이윤기 보증금 | 120,000,000원 | 26,950,664원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 93,049,336원 인수 |
| 후순위 가압류·압류·경매채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액은 늘 수 있습니다. 현재 배당 추정상 최저가 27,852,000원과 인수액 93,049,336원의 단순 합계는 120,901,336원입니다.
유찰이 더돼도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 27,852,000원 | 93,049,336원 | 120,901,336원 |
| 5회 유찰 시 | 19,496,400원 | 101,254,535원 | 120,750,935원 |
| 6회 유찰 시 | 13,647,480원 | 106,998,175원 | 120,645,655원 |
매각가가 27,852,000원에서 19,496,400원, 13,647,480원으로 내려가도 인수액이 93,049,336원에서 101,254,535원, 106,998,175원으로 증가합니다. 따라서 총부담은 계속 약 120,000,000원에 머뭅니다. 추가 유찰 자체가 매수인의 실질 매입원가를 크게 낮춰주지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 원종초등학교 동남측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스와 마을버스 정류장이 있고, 북서측 직선거리 약 800m에 서해선 원종역이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 도로·토지. 서남측 노폭 약 15m 포장도로에 접하며, 토지는 170.4㎡의 평지·세로장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 1,868,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 집계 매각률 0.0%로 재매각과 자금 회수 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담을 계산. 현재 최저가 27,852,000원에 예상 인수액 93,049,336원을 더한 120,901,336원을 기본 자금계획으로 보세요.
- 대항력 원본 대조. 임대차계약일 2021.06.29., 확정일자 2021.07.19., 전입·점유 2021.07.28.과 말소기준 2021.09.09.의 선후관계를 원본으로 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이윤기입니다. 보증금 지급자료, 계약 당사자 관계, 점유와 강제경매 청구원인을 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부와 교부청구액에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 확인하지 못했으므로 내부 상태와 실제 점유자를 별도로 조사하세요.
- 현재 시세 재확인. 확인된 최신 거래가 2022.04. 95,000,000원이므로 인근 동일 면적 다세대주택의 현재 매매·전세 가격을 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건의 최저매각가는 감정가 116,000,000원에서 4회 유찰돼 27,852,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이윤기의 보증금 120,000,000원 중 93,049,336원이 미배당될 것으로 추정돼, 현재 회차의 실질 부담은 120,901,336원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 그만큼 늘어 총액은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다.
이 실질취득가는 거래 표본 평균 104,250,000원보다 15.1% 높고, 최신 거래 95,000,000원보다 26.3% 높습니다. 여기에 16세대 다세대주택, 평균 4.0회 유찰, 집계 매각률 0.0%, 다수의 세금압류, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 끌려 접근할 물건이 아니라, 임차권의 실체와 총부담액을 먼저 검증해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.