인천지방법원 2025타경33506. 부천시 소사구 소사본동 주은빌라 5층 503호의 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 177,000,000원의 34.3%인 60,711,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 153,000,000원의 39.7%라 큰 폭의 가격차가 있습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차권과 점유관계 확인이 먼저입니다.
등기된 임차권자 양정훈은 보증금 175,000,000원, 전입 2022.01.17, 확정일자 2021.12.10으로 2025.05.16 경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 양정훈 임차권에 관한 것이며, 별도의 점유자 방형원에게 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 대상면적 44.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 5층 503호 |
| 소유자 | 김종관 · 2020.11.20 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 60,711,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 175,000,000원 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
현재 등기상 경매의 기준이 되는 권리는 2025.05.16 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 기준일 이전에 성립한 임차관계입니다. 양정훈 임차권등기는 보증금 175,000,000원 전액, 전입 2022.01.17, 확정일자 2021.12.10이고 배당요구도 확인됩니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정훈 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.01.17 확정 2021.12.10 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
| 방형원 | 전입 2024.10.25 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 39.7%이지만 ‘바로 싸다’고 결론내릴 수 없는 이유
주은빌라(218-42)는 12세대, 2003.04.08 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인되는 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2026.08의 153,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 60,711,000원은 이 최근 가격의 39.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.23㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2022.07 | 40.47㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 47.23㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 47.23㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 153,000,000원 |
전체 4건 평균은 175,250,000원이지만 과거 218,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최신·최근 12개월 거래인 153,000,000원을 우선하는 편이 맞습니다. 최근 가격은 과거 거래군 대비 16.2% 하락한 흐름으로 잡혀 있어, 과거 평균 175,250,000원만 보고 할인폭을 더 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,492,798원 |
| 1. 임차인 양정훈 보증금 | 175,000,000원 | 59,218,202원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 양정훈 보증금 미배당액은 115,781,798원입니다. 다만 양정훈 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 방형원의 보증금은 확인되지 않아 별도입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 양정훈 확약 전 계산은 최저가가 내려가도 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 양정훈 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 60,711,000원 | 115,781,798원 | 확약으로 양정훈 인수 0원 · 방형원 미상 |
| 4회 유찰 시 | 42,497,700원 | 133,667,259원 | 확약으로 양정훈 인수 0원 · 방형원 미상 |
| 5회 유찰 시 | 29,748,389원 | 146,187,082원 | 확약으로 양정훈 인수 0원 · 방형원 미상 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 양정훈에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어나는 구조였습니다. 이 사건에서는 확약으로 그 주된 인수위험이 해소됐지만, 별도 점유자 방형원의 보증금 규모가 확인되지 않았기 때문에 실질취득가를 60,711,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남측 인근이며 단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 503호로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 도로·토지. 북측으로 소로의 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 최근 확인되는 거래는 2026.08 153,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군 대비 16.2% 낮은 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 방형원 보증금 확인. 전입일은 2024.10.25로 경매개시결정 전입니다. 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부를 확인해야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 양정훈 임차권은 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 처리했지만, 확약의 대상·효력·말소조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반 표시의 구체적 위반 부분, 시정 가능성, 이행강제금·대출·매각 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 175,250,000원보다 최신 거래 153,000,000원을 우선해 가격 기준을 잡는 편이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래군 대비 16.2% 낮습니다. 과거 218,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 않는 것이 좋습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔으므로 권리·위반건축물·현장 상태 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가 39.7%”보다 먼저 볼 것은 확약 밖 임차위험이다
현재 최저가 60,711,000원은 최근 12개월 실거래 153,000,000원 대비 39.7%로 크게 낮습니다. 보증금 175,000,000원의 양정훈 임차권도 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권 자체의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
하지만 이 사건을 곧바로 “6,071만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 2024.10.25 전입한 방형원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수금액 미상이 남아 있고, 집합건축물대장상 위반건축물 표시도 확인됩니다. 여기에 최근 거래가격이 과거 대비 16.2% 낮아진 흐름까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 방형원 임대차와 위반건축물 내용을 얼마만큼 확실히 제거·확인하느냐입니다.
