확약 한 장이 1억7,500만원을 가른다 — 부천 주은빌라 503호

인천지방법원 2025타경33506. 부천 소사본동 주은빌라 5층 503호, 전용면적 44.74㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김종관은 2020년 11월 18일 매매를 원인으로 거래가액 133,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 175,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 86,730,000원, 감정가의 49%입니다.

그러나 이 사건은 최저가만 봐서는 안 됩니다. 등기된 임차권자 양정훈의 보증금이 175,000,000원이고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수 권리로 기재돼 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가 86,730,000원에 보증금 175,000,000원을 더한 총부담은 261,730,000원입니다. 최저가가 내려가도 인수금액이 붙는 구조에서는 ‘감정가의 49%’라는 할인율이 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.

다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 확약 대상인 양정훈 임차권의 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다. 이에 따라 확약 이행을 전제로 한 실질취득은 86,730,000원입니다. 확약은 양정훈 임차권에만 적용되므로, 방형원의 임대차관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 담보권보다 ‘임차권 확약’이 핵심

2005년 우리은행 근저당권 48,000,000원과 12,000,000원은 2011년 12월 7일 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원도 2019년 6월 21일 말소됐습니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권 44,000,000원 역시 김종관의 소유권 취득일인 2020년 11월 20일 말소됐습니다. 따라서 이들 담보권은 등기 흐름상 현재 매수인이 직접 인수할 존속 권리는 아닙니다.

실제 승부처는 2024년 3월 15일 등기된 양정훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 12월 8일, 확정일자는 2021년 12월 10일, 전입 및 점유개시는 2022년 1월 17일이며, 보증금은 175,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수 권리로 명시됐지만, 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했습니다.

② 임차인·점유관계 — 확약 밖 인원은 따로 본다

확인된 임차·점유 관계는 2명입니다. 양정훈은 등기된 임차권자이고, 방형원은 2024년 10월 25일 전입한 것으로 조사됐으나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 양정훈 임차권에 관한 확약이 방형원에게까지 확대 적용되지는 않습니다. 현장 점유자, 계약 당사자, 보증금 지급 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 반대로 바뀐다

주은빌라의 확인 거래는 3건입니다. 비교 면적은 40.47㎡와 47.23㎡로, 대상 면적 44.74㎡와 유사한 표본입니다. 다만 거래 시점이 2021년과 2022년에 머물러 있어 현재 가격을 확정하는 자료로 보기에는 시차가 큽니다.

거래 순서는 218,000,000원에서 175,000,000원, 다시 155,000,000원으로 낮아졌습니다. 전체 평균 182,666,666원에는 2021년 218,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단에서는 최신 거래인 155,000,000원도 함께 봐야 합니다.

확약이 유효하면 실질취득 86,730,000원은 평균의 47.5%, 최신 거래의 약 56.0%입니다. 표면적으로는 큰 할인입니다. 반대로 확약이 무효이거나 말소가 완결되지 않으면 실질취득 261,730,000원은 평균과 최신 거래를 모두 크게 웃돕니다. 이 물건의 가격 메리트는 부동산 자체보다 확약의 법적·절차적 완결성에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

매각가 86,730,000원 가정 시 총 채권액 339,000,000원 중 84,768,860원이 배당되고, 미배당액은 254,231,140원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 등기부에는 과거 근저당권의 말소 이력이 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 법원의 최종 배당표 및 원본 등기사항을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 최상층인 5층 503호입니다.
• 주위환경. 소사초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 도로·토지. 북측 소로 포장도로에 접한 세로장방형 평지이며, 토지면적은 280.5㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 공시지가. ㎡당 2,240,000원입니다.
• 규모·연식. 총 12세대, 2003년 4월 8일 준공된 소규모 빌라입니다. 대단지보다 거래 표본과 환금성이 제한될 수 있습니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있습니다. 위반 부분, 시정 가능성, 이행강제금 및 대출 제한 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 확약 주체, 적용 임차인, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 말소 시점을 원문으로 확인하세요.
• 말소 선행 여부. 잔금 납부 전 또는 소유권이전과 동시에 양정훈 임차권등기가 실제로 말소되는 절차인지 확인해야 합니다.
• 방형원 점유 확인. 현재 점유 여부, 소유자·임차권자와의 관계, 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 조사하세요. 양정훈 확약은 방형원에게 적용되지 않습니다.
• 위반건축물 범위. 전유부인지 공용부인지, 원상복구 가능 여부, 이행강제금과 금융기관 담보대출 제한을 구청 및 건축물대장 원본으로 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 확인 거래가 2021~2022년 3건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 최근 매물·거래와 현장 중개업소 의견을 대조해야 합니다.
• 최상층 상태. 5층 건물의 5층이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 확인하세요.
• 명도비용. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유자가 퇴거하지 않았다면 인도명령·명도 협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 배당표 대조. 과거 담보권 말소 이력, 주택도시보증공사의 지위와 최종 배당요구 내용을 등기부·명세서·배당요구종기 서류로 다시 확인하세요.

맺으며 — “8,673만원짜리인가, 2억6,173만원짜리인가”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 명세서상 인수 임차보증금 175,000,000원을 주택도시보증공사의 확약이 실제로 제거하느냐가 전부입니다. 확약이 완결되면 실질취득은 86,730,000원으로 비교 거래보다 크게 낮아집니다. 확약이 실패하면 총부담은 261,730,000원으로 치솟아 시세를 크게 웃돕니다.

여기에 확약 밖 점유자 방형원의 보증금·임대차관계가 미상이고, 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있으며, 12세대 소규모 다세대라는 환금성 한계도 겹칩니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 안전한 저가 물건으로 볼 수 없습니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리와 건축물 상태가 모두 조건부입니다. 확약서 원문, 임차권 말소 절차, 현장 점유, 위반건축물 범위를 모두 확인한 뒤에만 86,730,000원이라는 가격이 의미를 갖습니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소동의 확약이 양정훈 임차권에 대해 정상적으로 이행되는 것을 전제로 합니다. 명세서상 인수금액은 175,000,000원이며, 확약 밖 임차·점유관계에는 적용되지 않습니다.