인천지방법원 2025타경33538. 경기도 부천시 소사구 괴안동 삼성홈맨션 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 표면상 최저가는 감정가의 34%인 52,136,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보고 할인 폭을 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 강민우가 건물 전부를 점유하는 주거 임차권자로 등기돼 있고, 보증금은 90,000,000원입니다.
강민우의 확정일자는 2017.09.26, 점유개시일은 2017.10.12, 주민등록일은 2017.10.18입니다. 말소기준권리인 윤해리의 근저당권은 2023.04.26 설정됐으므로, 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄졌지만 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 매각물건명세서에도 보증금을 전액 배당받지 못하면 주택임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 175-11 삼성홈맨션 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로548번길 27-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 |
| 대상면적 | 39.72㎡ |
| 소유자 | 소윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민우 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.04.26 설정된 윤해리의 근저당권 20,000,000원입니다. 같은 윤해리 명의의 2023.07.05 근저당권 20,000,000원과 이후의 서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단· 근로복지공단 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 강민우의 주택임차권등기는 2024.09.11 접수됐더라도, 그 기초가 되는 확정일자·점유·전입은 모두 2017년으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 보증금 미배당 잔액은 등기 순위만 보고 소멸한다고 판단할 수 없으며, 현재 배당표 기준 39,202,448원이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민우 | 건물의 전부 · 주거 | 90,000,000원 | 2017.10.18 / 2017.09.26 | 대항력 있음 | 배당요구 | 39,202,448원 |
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 표면 최저가는 크게 내려가도 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담은 보증금 90,000,000원 부근에서 유지됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 39,202,448원 | 91,338,448원 |
| 4회 유찰 시 | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 54,561,714원 | 91,056,914원 |
| 5회 유찰 시 | 25,546,640원 | 24,686,800원 | 65,313,200원 | 90,859,840원 |
회차별 집행비용 차이로 합계가 소폭 달라지지만, 핵심 경제부담은 임차보증금 90,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 추가 유찰을 곧바로 추가 할인으로 해석할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
삼성홈맨션의 제공된 비교거래는 2건입니다. 2023.09 전용 39.72㎡ 2층이 157,000,000원, 2023.03 전용 36.9㎡ 2층이 140,000,000원에 거래됐으며 평균은 148,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 39.72㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2023.03 | 36.9㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 148,500,000원 |
표면 최저가 52,136,000원은 비교거래 평균의 35.1%지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 수치이므로 가격 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 현재 회차의 실질 부담은 91,338,448원으로 봐야 하며, 보증금 기준 실질취득액 90,000,000원은 비교거래 140,000,000원·157,000,000원보다 낮습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 1. 임차인 강민우 보증금 | 90,000,000원 | 50,797,552원 |
| 2. 근저당 · 윤해리 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 윤해리 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 9,050,995원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,264,919원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매 신청채권 · 강민우 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 39,202,448원은 매수인 인수로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 역곡역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 역곡역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 삼성홈맨션은 16세대이며 제공된 비교거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 낙찰가만 적지 말고 임차보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득액으로 상한을 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인, 점유 경위와 임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 강민우와 강제경매 신청채권자 강민우의 관계 및 신청채권의 발생원인을 확인해야 합니다.
- 인수 문구 확인. 매각물건명세서의 주택임차권등기 인수 조건과 배당 후 정확한 잔액을 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 시세 재조사. 제공된 거래가 2023년 2건에 그치므로 2026년 인근 다세대 실거래와 매물을 추가 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “보증금 고정”을 보라
이 물건의 최저가는 감정가 152,000,000원에서 52,136,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 낙찰가에 매수인 인수액을 더하면 91,338,448원이고, 4회·5회 유찰 시에도 합계는 각각 91,056,914원과 90,859,840원입니다. 유찰이 거듭돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
실질취득액은 제공된 비교거래보다 낮지만, 거래 표본이 2건이고 거래시점이 2023년이라는 한계가 있습니다. 더 중요한 문제는 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 강민우라는 점입니다. 가격 차이는 있으나 권리관계의 실체 확인이 선행돼야 하는 물건으로, 최저가만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 결론은 가격은 검토 가능, 임대차 실체 확인 전 입찰은 보류입니다.
