인천지방법원 2025타경33549. 부천시 원미구 심곡동 제니스빌17차 4층 403호, 전용 52.43㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 302,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 103,586,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 34.3%지만, 이 물건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 2021년 7월 28일 전입한 강지현의 임차보증금이 320,000,000원으로 낙찰가보다 크고 대항력이 있어, 확약이 없다면 미배당액 218,664,204원을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.
낙찰가 103,586,000원에 룰상 인수액 218,664,204원을 더하면 총부담은 322,250,204원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 임차보증금 320,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 강지현 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 최저가 103,586,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 325-8 제니스빌17차 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 52.43㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.06.10 · 12세대 |
| 소유자 | 공상훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 103,586,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 확약서가 없으면 2.19억 인수
권리 순서의 기준은 2022.11.02 설정된 채권최고액 30,000,000원의 근저당권입니다. 강지현은 그보다 앞선 2021.07.28 전입·점유를 시작했고, 2021.07.05 확정일자까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.08.02 접수됐으며, 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있습니다.
기준 근저당권은 2024.04.26 해지로 말소됐고, 이후 2025.05.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.06.05 국민건강보험공단 압류가 접수됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 강지현의 대항력은 전입일이 기준일보다 빠르므로 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.28 | 2021.07.05 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 한기천 | 점유 부분·용도 미상 | 2024.07.08 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 적용 여부가 가격을 뒤집는다
제니스빌17차의 면적 매칭 실거래 표본은 2023년 7월 1건입니다. 전용 47.81㎡, 3층이 265,000,000원에 거래됐습니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 대상 호실과 전용면적·층이 달라 현재 시세를 정밀하게 확정할 수는 없지만, 제공된 비교 거래 중 최신 가격은 이 금액입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 비교 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 · 2023.07 | 47.81㎡ | 3층 | 265,000,000원 | 100.0% |
| 감정가 | 52.43㎡ | 4층 | 302,000,000원 | 114.0% |
| 최저가 | 52.43㎡ | 4층 | 103,586,000원 | 39.1% |
| 확약 적용 실질취득* | 52.43㎡ | 4층 | 103,586,000원 | 39.1% |
| 확약 미적용 총부담 | 52.43㎡ | 4층 | 322,250,204원 | 121.6% |
확약이 정상 적용되면 실질취득 103,586,000원은 비교 거래의 39.1%로, 금액 차이는 161,414,000원입니다. 반대로 확약을 적용하지 못하면 최저가에 미배당 임차보증금을 더한 322,250,204원이 실질 부담이 되어 비교 거래의 121.6%, 감정가의 106.7%까지 올라갑니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약서의 유효성과 적용 범위가 확인될 때만 성립합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 룰상 총부담 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 103,586,000원 | 218,664,204원 | 322,250,204원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 72,510,200원 | 249,194,984원 | 321,705,184원 | 0원* |
| 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 50,757,140원 | 270,556,489원 | 321,313,629원 | 0원* |
확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 강지현의 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 321,313,629원~322,250,204원으로 유지됩니다. 확약 적용 시에는 강지현 관련 인수가 실질 0원*이므로 실질취득액이 각 회차 낙찰가와 같아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,250,204원 |
| 1. 임차인 강지현 보증금 | 320,000,000원 | 101,335,796원 |
| 2. 근저당권 · 안승학·이근우 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 강지현에게 101,335,796원이 배당되고 미배당액 218,664,204원이 남습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 강지현 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2020.06.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 403호로, 공동주택인 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 심곡초등학교 남서측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·단독주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 함께 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 외벽 파벽돌 붙임, 내벽 벽지·일부 타일, 하이샤시 창호이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방과 1층 필로티 지상주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 평탄한 4필 일단의 공동주택 부지로 북측 약 8미터 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 건물로 실거래 표본이 1건뿐이며, 경매 평균 유찰 3.0회와 매각률 25.0%를 감안하면 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 협상 부담이 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 강지현 임차권등기와 보증금 미배당분 전부인지, 말소 시점과 제출 조건이 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 실패 시 상한 재계산. 확약이 적용되지 않으면 최저가 103,586,000원에 룰상 인수액 218,664,204원이 붙어 총부담이 322,250,204원이 됩니다.
- 한기천 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서 보완 내역을 통해 명도 상대방과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 20,717,200원입니다. 일반적인 10% 보증금으로 준비하면 입찰이 불가능합니다.
- 거래 표본 한계. 비교 거래는 2023.07의 265,000,000원 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대와 최근 매물 호가·실거래를 추가로 대조해 환금성과 적정 낙찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 관리비·체납·명도. 공용부분 관리비, 세금, 실제 점유자와의 명도비용을 확인해 총취득비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 대조하고, 확약서 효력은 법률전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약서를 본다”
이 물건은 감정가 302,000,000원에서 최저가 103,586,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 강지현의 보증금 320,000,000원이 존재하므로, 확약이 없다면 룰상 총부담은 322,250,204원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 약 3.21억~3.22억에 머무는 대항력 인수형 구조입니다.
반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 강지현 임차권 전부에 유효하게 적용된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 103,586,000원으로 낮아집니다. 다만 확약은 강지현에게만 적용되고, 한기천의 보증금·점유관계는 별도 확인 대상입니다. 여기에 재매각, 20% 입찰보증금, 3회 유찰, 12세대 소규모 건물과 거래 표본 1건이라는 환금성 부담도 남습니다. 확약 확인 전에는 위험물건, 확인 후에는 가격 검토가 가능한 조건부 물건. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 효력과 명도 상태입니다.
