인천지방법원 2025타경33555. 부천시 원미구 심곡동 다우빌 6층 603호, 전용 31.49㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현 소유자는 박일성이며 2022년 2월 8일 거래가 182,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 말소기준은 2023년 6월 30일 국의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 박세영의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위만 봐서는 끝나지 않습니다. 박세영은 2021년 10월 22일 전입했고 2021년 10월 5일 확정일자를 갖췄기 때문에 2023년 6월 30일 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 182,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박세영 임차권에 한해서는 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-3 다우빌 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 31.49㎡ · 6층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.08. 거래가 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약 반영
말소기준권리는 2023년 6월 30일 국의 압류입니다. 박세영의 전입일은 2021년 10월 22일로 더 빠르므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 有입니다. 주택임차권등기는 2023년 11월 3일 등기됐지만 대항력 판단의 핵심인 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박세영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 182,000,000원 | 2021.10.22 | 2021.10.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 13.5% 높다
다우빌은 12세대, 2015년 6월 18일 사용승인된 도시형생활주택입니다. 거래 자료는 총 7건이지만 전체 평균 187,571,428원에는 2021~2022년의 높은 거래가가 함께 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 33.64㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2022.12 | 31.42㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2022.04 | 33.64㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2022.04 | 31.42㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.02 | 31.49㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2022.02 | 31.49㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 31.49㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
가장 최근 거래인 2026년 5월 거래가는 155,000,000원이고 최근 12개월 평균도 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 후 실질취득가인 176,000,000원은 최근 시세의 113.5%입니다. 즉 현 가격을 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래와 이전 거래군을 비교한 가격 추세가 -19.7%로 하락 방향입니다. 과거 거래를 모두 합친 평균 187,571,428원만 보면 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 인정하면 최근 시장을 왜곡하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 박세영 보증금 | 182,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박세영 보증금의 부족분은 9,264,000원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약의 실제 효력과 적용 범위는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 176,000,000원 | 9,264,000원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 140,800,000원 | 43,971,200원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 112,640,000원 | 71,736,960원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡1동행정복지센터 북측 인근이며 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 남측 근거리에 부천역, 북측 근거리에 신중동역이 있고 시내버스정류장도 인접해 대중교통상황이 편리한 지역입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 6층 규모의 도시형생활주택(원룸형) 중 6층 603호이며 일반적인 상하수도·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 심곡동 368-3 및 368-28의 2필1단 사다리형 평지이며 도시형생활주택 부지로 이용 중이고 서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 최근 12개월 실거래가 1건으로, 과거 거래 평균보다 최신 거래 가격과 실제 거래 빈도를 우선해 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박세영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 155,000,000원의 113.5%입니다. 전체 평균 187,571,428원만 근거로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -19.7%이므로 응찰가 산정 시 과거 고가 거래보다 최신 거래에 더 큰 비중을 둬야 합니다.
- 3회 유찰 확인. 현재 회차는 3회 유찰로 표시돼 있습니다. 반복 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 실제 실거래 수준과 함께 봐야 합니다.
- 소규모 물건 환금성. 12세대 도시형생활주택으로 최근 거래 표본이 적습니다. 재매각 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 182,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 매각가 기준 9,264,000원이 미배당됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박세영 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 볼 수 있다는 점이 핵심 반전입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득가는 176,000,000원이고, 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 155,000,000원입니다. 실질취득가가 최근 시세의 113.5%인 데다 거래 추세도 -19.7%입니다. 3회 유찰, 12세대 규모, 최근 거래 표본 1건이라는 점까지 함께 보면 권리 인수 리스크는 크게 낮아졌지만 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다. 이 물건의 판단 기준은 ‘과거 평균보다 낮은가’가 아니라 ‘최근 실제 거래보다 충분히 낮아졌는가’입니다.
