인천지방법원 2025타경33555. 부천시 원미구 심곡동 다우빌 6층 603호, 전용면적 비교 대상 31.49㎡의 원룸형 도시형생활주택입니다. 겉으로 보이는 가격은 감정가 176,000,000원에서 두 번 유찰돼 86,240,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 155,000,000원과 비교하면 최저가가 55.6%에 불과해 매우 싸 보입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차권자 박세영의 보증금은 182,000,000원이고, 매각물건명세서에는 임차보증금을 전액 변제받지 못할 경우 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당으로 얼마가 변제되는지 확정하지 않은 채 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-3, 368-28 다우빌 제6층 제603호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부흥로356번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 비교 전용면적 31.49㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 6층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.08. 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — ‘대항력 없음’만으로 끝낼 수 없다
실제 임차인은 박세영 1명입니다. 임대차계약일은 2021.10.02, 확정일자는 2021.10.05, 전입신고일은 2021.10.22, 점유개시일은 2021.11.02이며 보증금은 182,000,000원입니다. 2023.11.03 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박세영 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 182,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 미변제액 인수 |
전입일이 말소기준으로 산정된 2015.08.31 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서의 인수 문구는 별개의 핵심 조건입니다. 명세서가 미변제 임차보증금의 인수를 명시한 이상, 단순히 “대항력 없음 = 인수 0원”으로 결론내릴 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸다
다우빌은 12세대, 2015.06.18 사용승인된 도시형생활주택입니다. 비교 면적대 실거래는 7건이며 전체 평균은 187,571,428원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 188,000,000원~225,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 33.64㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2022.12 | 31.42㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2022.04 | 33.64㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2022.04 | 31.42㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.02 | 31.49㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2022.02 | 31.49㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 31.49㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 155,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.05의 155,000,000원 한 건이며, 최근 가격은 과거 거래군보다 19.7% 낮은 하락 추세입니다. 감정가 176,000,000원도 최신 거래보다 높습니다. 최저가 86,240,000원만 보면 최근 시세의 55.6%지만, 명세서상 보증금 182,000,000원을 전액 인수하는 보수적 상단은 268,240,000원으로 최신 거래의 약 173.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,952,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 84,287,680원 |
| 2. 가압류 · 이현아 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 310,000,000원 중 채권자 배당액은 84,287,680원, 미배당액은 225,712,320원으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 225,712,320원 |
| 3회 유찰 시 | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 251,118,625원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,599원 | 41,096,962원 | 268,903,038원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡1동행정복지센터 북측 인근으로 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 남측 근거리에 경인전철 부천역, 북측 근거리에 지하철 7호선 신중동역이 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 규모의 원룸형 도시형생활주택이며 일반적인 상하수도·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 심곡동 368-3 및 368-28의 2필지 일단, 사다리형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 3,574,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나 임대차관계와 실제 점유상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 박세영의 임차보증금 중 배당으로 변제되는 금액과 매수인이 실제 인수할 금액을 매각물건명세서 원문과 배당순위로 확인하세요.
- 근저당 말소 확인. 2015.08.31 우리은행 근저당과 2019.05.03 말소 기록의 효력, 예상배당표상 우선배당 근거를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 최저가 기준 금지. 응찰 판단 기준은 86,240,000원이 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득액입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 187,571,428원보다 2026.05 최신 거래 155,000,000원과 하락 추세 19.7%를 우선 적용하세요.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기 후 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 지방세 체납액은 관리주체와 관계기관에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “1.82억 인수조건”
이 사건은 감정가 176,000,000원이 86,240,000원까지 떨어진 것만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 최신 거래가는 155,000,000원으로 하락했고, 임차권자 박세영의 보증금 182,000,000원에는 미변제액 인수 조건이 붙어 있습니다.
현재 배당 가정을 그대로 적용해 보증금 전액을 인수하는 보수적 상단은 268,240,000원입니다. 이는 최신 거래가보다 현저히 높습니다. 더구나 우리은행 근저당의 말소 기록과 예상배당 순위가 서로 맞물려 있어 인수액을 단정하기도 어렵습니다. 가격은 싸 보이지만 권리확정 전에는 싼 물건이 아닙니다. 인수액과 배당순위가 원본 서류로 명확히 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.