인천지방법원 2025타경33573. 김포시 구래동 두원타워 11층의 집합건물로, 감정평가상 매각대상 11개 호실 전체를 경계벽 구획 없이 골프연습장으로 사용해 왔고 현재는 폐업 상태입니다. 일괄매각 조건이며, 건축물현황도면을 기초로 할 경우 경계벽 복원은 가능할 것으로 보인다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가에서 많이 떨어진 물건”이라기보다 통합된 영업공간을 어떻게 복원하고 다시 사용할 것인지를 먼저 판단해야 하는 물건입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 제이앤제이산업주식회사이고, 2022.03.21 설정된 인천원예농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김포시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 해당 근저당은 2025.02.27 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33573 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6882-4 두원타워 11층 1101호 · 경기도 김포시 김포한강9로75번길 180 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 매각대상 전체를 경계벽 구획 없이 골프연습장으로 사용 중 폐업 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 · 사용승인 2018.08.22 |
| 소유자 | 제이앤제이산업주식회사 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 633,347,070원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,693,000,000원 / 1,609,699,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 2022.03.21 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2022-553호가 기재돼 있습니다. 이후 2023.12.06 김포시 압류와 2025.05.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.12.01 설정됐던 김포시 압류는 2023.01.27 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 11개 호실 통합 사용·폐업
현재 회차 최저가는 1,609,699,000원으로 감정가 4,693,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 할인 폭은 크지만, 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 사용 형태입니다. 감정평가상 제11층 제1101호 외 10개 호실 전체를 경계벽 없이 하나의 골프연습장으로 사용했고 현재는 폐업 상태입니다.
또한 감정평가상 이용상태가 일반 주거나 표준적인 사무실이 아니라 폐업한 골프연습장이므로, 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 곧바로 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 가격 할인보다 복원·재임대·재매각 출구를 실제로 만들 수 있는지를 검토하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,609,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,496,990원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 1,591,202,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권의 미배당은 2,728,797,990원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 등기상 해당 근저당권은 2025.02.27 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,609,699,000원 | 1,591,202,010원 | 2,728,797,990원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,126,789,300원 | 1,113,121,407원 | 3,206,878,593원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 788,752,510원 | 778,464,985원 | 3,541,535,015원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 구래역 서측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 구래역·김포골드라인이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측 약 20미터 아스팔트 포장도로, 서측·남측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 철도보호지구·택지개발지구·성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적 2,712.6㎡, 공시지가 3,541,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·급배수·화재경보·승강기·에스컬레이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반적인 주거형 상품이 아니라 11개 호실을 통합한 폐업 골프연습장 형태이므로, 재사용 또는 원상복구 후 출구전략을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 이 사건 매각대상 부동산 전체가 경계벽 구분 없이 골프연습장으로 사용된 상태이므로 매각 대상 11개 호실의 범위를 원본 목록과 대조하세요.
- 경계벽 복원 확인. 건축물현황도면을 기준으로 복원이 가능할 것으로 기재돼 있으나, 실제 공사 범위와 현 상태를 현장에서 확인하세요.
- 폐업 상태 확인. 골프연습장은 현재 폐업 상태입니다. 시설물 잔존 여부와 인도 상태를 점검하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2022.03.21 근저당권이 2025.02.27 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 흐름을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라도 전문용도·폐업·복원 필요성을 함께 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 근저당 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 명확합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정가 4,693,000,000원에서 3회 유찰돼 1,609,699,000원까지 내려왔지만, 매각대상 11개 호실을 경계벽 없이 통합한 폐업 골프연습장이라는 특수성이 남아 있습니다.
권리는 통과, 활용성과 환금성은 보수적으로 검토. 경계벽을 복원해 호실별로 활용할지, 현재 통합공간을 다시 상업시설로 사용할지에 따라 낙찰 이후의 비용과 출구가 크게 달라집니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 복원 가능성·점유관계·재임대 또는 재매각 경로를 실제로 확보할 수 있느냐입니다.
