인천지방법원 2025타경33583. 부천시 소사구 괴안동 동보빌라 2층 201호, 전용 39.12㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성이고 2022.03.16. 소유권을 취득했습니다. 등기상 이번 경매의 말소기준은 근저당이 아니라 2023.03.28. 부천시 압류입니다. 그런데 임차인 오태환의 전입·점유는 2022.03.16., 확정일자는 2022.02.18.로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 대항력이 있는 선순위 임차인으로 보고 접근해야 합니다.
이 사건의 판단을 뒤집는 문서는 말소동의 확약서입니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서도 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 요청된 분석 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 오태환의 인수는 실질 0원으로 계산합니다. 다만 확약을 반영하지 않은 원시 배당모형에서는 현재 회차 미배당 보증금 93,704,180원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 입찰 전에는 확약서 원문과 실제 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33583 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-1 동보빌라 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 59 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.12㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2002-01-30 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.03.16. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 184,618,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.03.28. 부천시 압류입니다. 이후의 계양세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 부천시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 오태환의 전입·점유 2022.03.16.은 말소기준보다 빠릅니다. 형식적인 임차권등기 시점은 2024.03.07.이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 선행하므로 대항력 有입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태환 | 165,000,000원 | 2022.03.16. | 2022.02.18. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 싸 보이는 이유와 경계할 이유가 같이 있다
동보빌라 전용 39.12㎡의 최근 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 126,666,666원이지만, 2022.02. 거래 165,000,000원이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 타당합니다. 최근 12개월 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.12㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 39.12㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.02 | 39.12㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.12㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 73,010,000원은 최근 12개월 평균 107,500,000원의 67.9%입니다. 이 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 그러나 최근 거래군이 과거 거래군보다 -34.8% 낮은 하락 추세이고, 최신 거래도 105,000,000원까지 내려와 있습니다. 전체 평균 126,666,666원이나 2022년 165,000,000원만 기준으로 할인폭을 크게 보이는 방식은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 오태환 보증금 | 165,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 184,618,102원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 반영하지 않은 원시 배당모형에서는 오태환 보증금 미배당액 93,704,180원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 본 리포트 규칙에 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 남측에 인접하고 주변은 다세대·단독·아파트 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 북측 인근에 전철 역곡역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2002-01-30입니다.
- 도로. 동측으로 약 8m 도로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 동보빌라는 10세대이며, 동일 전용 39.12㎡ 거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -34.8%이고 경매 평균 유찰이 5.0회여서 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 이 물건의 가격 메리트는 확약 반영 여부에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 서로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인. 오태환은 전입·점유 2022.03.16., 확정일자 2022.02.18.로 말소기준 2023.03.28.보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 선순위 인수형 구조입니다.
- 원시 인수액. 현재 배당가정에서 임차인 미배당액은 93,704,180원입니다. 확약을 반영하지 않는다면 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 부천시·국세 관련 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 105,000,000원이며 최근 거래군은 과거보다 -34.8% 낮습니다.
- 환금성. 10세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 5.0회, 낙찰률이 0.0%입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “73,010,000원짜리 물건”이 되려면 확약이 먼저다
겉으로 보면 감정가 149,000,000원짜리 다세대가 5회 유찰돼 73,010,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리만 놓고 보면 보증금 165,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 보입니다. 확약이 없다면 현재 배당모형에서 93,704,180원의 미배당 보증금이 남고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다.
이번 사건은 여기에 한국주택금융공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 조건이 붙습니다. 요청된 규칙대로 확약을 적용하면 해당 임차인 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 73,010,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 107,500,000원의 67.9%라 가격만 보면 여유가 있습니다. 반면 최근 시세는 -34.8% 하락했고, 경매 평균 5.0회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 경고도 분명합니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력, 환금성은 경계. 이 세 가지를 동시에 봐야 하는 사건입니다.
