인천지방법원 2025타경33583. 부천시 소사구 괴안동 동보빌라 2층 201호, 전용 39.12㎡의 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 중심은 보증금 165,000,000원의 임차인 오태환입니다. 임대차계약일은 2022.02.04, 확정일자는 2022.02.18, 전입·점유개시는 2022.03.16으로 말소기준권리인 2023.03.28 부천시 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이며 배당 부족액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 149,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,886,000원을 먼저 차감하고 임차인에게 146,114,000원이 배당돼, 보증금 중 18,886,000원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 관해 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼, 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-1 동보빌라 2층 201호 도로명: 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 59 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.12㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.16 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (3회 유찰 표기 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 184,618,102원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.28 부천시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
| 실제 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오태환 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2022.03.16 | 2022.02.18 | 165,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 말소동의 확약 대상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2024.03.07 접수됐습니다.
② 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약이 핵심
말소기준은 2023.03.28 부천시 압류입니다. 이후 계양세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 오태환의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2024.03.07 접수된 임차권등기는 말소기준 이후이지만, 기존 전입·점유로 취득한 대항력의 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
등기부에 보이는 2002.02.07 한빛은행 근저당권은 2008.07.01 해지로 말소됐고, 2018.09.28 신한은행 근저당권도 2022.03.17 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당권을 현재 존속하는 매수인 인수 권리로 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 하락 가격을 봐야 한다
동보빌라는 10세대, 사용승인일 2002.01.30의 다세대주택입니다. 동일 면적 39.12㎡ 거래는 3건이며, 전체 평균은 126,666,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2022.02 거래 165,000,000원이 포함돼 현재 가격대를 부풀립니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 107,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.12㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 39.12㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.02 | 39.12㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.12㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.6%입니다. 즉 임차권 인수 문제가 실질적으로 정리되더라도 현재 가격은 최근 거래 시세보다 낮지 않습니다. 최근 가격은 과거 거래보다 -34.8% 하락한 추세이므로, 전체 평균이나 2022년 고가 거래만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 오태환 보증금 | 165,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 신청채권 | 184,618,102원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 18,886,000원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 남측에 인접하며 주변은 다세대주택·단독주택·아파트가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 북측 인근에 전철 역곡역이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로 사용승인일은 2002.01.30입니다. 외벽은 드라이비트 등, 창호는 삿시창이며 위생·급배수·난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8m 도로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·절대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대주택이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 거래가격도 105,000,000원과 110,000,000원으로 감정가보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 효력 발생 시점과 낙찰자에게 추가 이행조건이 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 감정평가서상 임대차관계가 미상입니다. 오태환 외 별도 점유자나 임차인이 존재하는지 현황조사서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 법원 문건과 세금 내역을 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 오인하지 말 것. 실질취득 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.6%이고, 가격 추세는 -34.8%입니다.
- 유찰 횟수보다 최저가를 볼 것. 3회 유찰 표기에도 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 10세대 규모와 낙찰률 0.0% 통계를 감안해 매도기간과 금융조건을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 인도 방식 및 추가 명도비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수가 없어져도 가격이 남는다”
이 물건은 대항력 임차인 때문에 처음에는 인수형으로 보입니다. 보증금 165,000,000원이 최저가 149,000,000원보다 크고, 배당계산상 부족액도 18,886,000원입니다. 그러나 해당 주택임차권등기에 관해 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출돼 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영해도 실질취득은 149,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 107,500,000원의 138.6%입니다. 최신 거래는 105,000,000원이고 최근 추세는 -34.8%입니다. 여기에 유찰 3회, 소규모 다세대, 낙찰률 0.0%, 확약 범위 밖 임대차관계 확인 필요성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 확약으로 완화됐지만 현재 가격에는 투자 메리트가 없는 물건으로 판단합니다.