인천지방법원 2025타경33677. 부천 소사본동 로트빌 12층 1204호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 290,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 142,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래라 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
현재 소유자 박일성은 2022.04.01 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 340,000,000원입니다. 그런데 임차인 김방호 역시 보증금이 340,000,000원이며, 주민등록·점유개시가 2022.03.11, 확정일자는 2022.02.16입니다. 말소기준인 부천시 압류는 2022.11.11이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 70-4 로트빌 12층 1204호 · 경인옛로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 12층 · 비교면적 60.93㎡ |
| 소유자 | 박일성 · 2022.04.01 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 142,100,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 374,577,153원 |
| 말소기준 | 2022.11.11 부천시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 선순위 임차보증금은 별개
2016년 신한은행 근저당 204,000,000원은 2022.03.11 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그보다 뒤인 2022.11.11 부천시 압류입니다. 이후 계양세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승일 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김방호 | 2022.03.11 | 2022.02.16 | 340,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
신승일은 전입신고가 2025.02.11로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 인수의 핵심은 아닙니다. 반면 김방호는 보증금 340,000,000원, 전입·점유 2022.03.11, 확정일자 2022.02.16이고 배당요구도 2024.03.13 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다.
주택도시보증공사의 225,000,000원 가압류는 별도의 채권입니다. 김방호 또는 신승일의 보증금 대위·승계 임차인으로 표시된 것이 아니므로 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 142,100,000원이 아니라 342,789,400원을 비교해야 한다
로트빌 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 233,000,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 230,000,000원, 최신 2026.05 거래는 250,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -1.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 60.98㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 60.98㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 60.93㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.11 | 60.98㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2024.03 | 60.98㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2023.06 | 60.98㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2023.04 | 60.93㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 60.98㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2022.08 | 60.98㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2022.08 | 60.98㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2022.06 | 60.98㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 142,100,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 61.8%입니다. 그러나 대항력 임차보증금이 최저가보다 크기 때문에 이 비율은 투자 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 예상배당 후 미배당 인수액 200,689,400원을 더한 실질취득은 342,789,400원입니다.
이는 최근 12개월 평균 230,000,000원의 약 149.0%, 최신 거래 250,000,000원의 약 137.1%입니다. 즉 감정가 대비 49%까지 유찰됐다는 사실과 달리, 실제 부담액 기준으로는 최근 시세를 크게 웃도는 가격입니다. 최근 가격 추세도 -1.7%로 하락 방향이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당과 회차별 실질취득 (현재 최저가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 김방호 보증금 | 340,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 374,577,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 142,100,000원에서 집행비용 2,789,400원을 제외하면 김방호에게 139,310,600원이 배당되고, 보증금 중 200,689,400원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 계산상 실질취득은 142,100,000원 + 200,689,400원 = 342,789,400원입니다. 집행비용 때문에 정확히 340,000,000원과 일치하지는 않지만, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 142,100,000원 | 200,689,400원 | 342,789,400원 |
| 6회 유찰 시 | 113,680,000원 | 228,711,520원 | 342,391,520원 |
| 7회 유찰 시 | 90,944,000원 | 251,092,992원 | 342,036,992원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 12층 1204호입니다.
- 입지. 소사역 남동측 인근이며 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 소사역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·소사역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,417,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모·환금. 로트빌은 32세대, 2016.08.12 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 61.8%지만, 실질취득 기준은 342,789,400원입니다.
- 김방호 인수 확인. 전입·점유 2022.03.11, 확정일자 2022.02.16, 보증금 340,000,000원, 배당요구 2024.03.13을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 확약서 문구 확인. 임차권등기 말소동의 외에 대항력 포기까지 명시돼 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 포기가 확인되지 않으면 미배당 보증금 인수 가능성을 유지해야 합니다.
- 신승일 점유관계 확인. 2025.02.11 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 230,000,000원이고 최근 구간은 과거 대비 -1.7%입니다. 전체 평균 233,000,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “340,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 표면적으로는 감정가 290,000,000원이 5회 유찰돼 142,100,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 김방호의 보증금 340,000,000원이 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어, 현재 예상배당만으로는 200,689,400원이 남습니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 342,789,400원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 230,000,000원은 물론 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 6회·7회로 더 유찰돼도 실질취득은 각각 342,391,520원, 342,036,992원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세 -1.7%, 평균 유찰 5.0회인 오피스텔이라는 특성까지 겹칩니다.
결론은 최저가가 아니라 인수금액이 결정합니다. 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 현재 조건에서는 “싸게 내려온 경매”가 아니라 “시세보다 높은 실질취득이 남는 경매”로 보는 것이 맞습니다.
