인천지방법원 2025타경33677. 소사역 남동측 인근 로트빌 12층 1204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 중심은 말소기준권리인 2022.11.11. 부천시 압류보다 앞서 전입한 임차권자 김방호입니다. 김방호는 2022.02.16. 확정일자를 받고 2022.03.11. 전입·점유를 시작해 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 정리됩니다.
배당 모형에서는 매각대금 290,000,000원에서 집행비용 4,860,000원을 제외한 285,140,000원이 김방호에게 배당되고, 보증금 부족분 54,860,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인의 총부담은 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 344,860,000원이 됩니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼, 김방호의 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 70-4 로트빌 12층 1204호 · 경인옛로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 분석 대상 면적 60.93㎡ · 17층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.04.01. 거래가액 340,000,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (3회 유찰 표시, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 374,577,153원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.11.11. 부천시 압류입니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김방호의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 본래 미배당 보증금의 인수 가능성이 있으나, 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 해당 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 관계인 2명
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김방호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11 | 340,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 신승일 | 점유 부분·용도 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김방호와 신승일은 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차·점유 관계인으로 분류됩니다. 김방호는 배당요구를 했고 확정일자도 갖췄습니다. 신승일은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도 협의와 실제 점유 여부를 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에도 최근 시세 이상
로트빌의 분석 대상 면적과 일치하는 60.93㎡·60.98㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 233,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -1.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 60.98㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 60.98㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 60.93㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.11 | 60.98㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2024.03 | 60.98㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2023.06 | 60.98㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2023.04 | 60.93㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 60.98㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2022.08 | 60.98㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2022.08 | 60.98㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2022.06 | 60.98㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 233,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 290,000,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균 230,000,000원의 126.1%로 최근 시세 이상이며, 최신 거래 250,000,000원과 실거래 최고가 250,000,000원도 웃돕니다. 확약이 인정되지 않는 경우의 룰상 총부담 344,860,000원은 시세 비교 이전에 인수 위험 자체가 큰 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 김방호 보증금 | 340,000,000원 | 285,140,000원 |
| 2. 신한은행 근저당권 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 신청채권 | 374,577,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김방호의 보증금 미배당액은 54,860,000원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 54,860,000원 | 344,860,000원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 112,048,000원 | 344,048,000원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 157,798,400원 | 343,398,400원 | 실질 인수 0원* |
확약서를 배제한 일반 원칙에서는 낙찰가가 낮아질수록 김방호의 미배당 보증금이 늘어 총부담이 약 340,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가만 보고 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 확약서의 유효성과 적용 여부가 확인돼야 비로소 낙찰가 자체를 실질취득액으로 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사역 남동측 인근이며 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 소사역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 12층 1204호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·소사역세권 지구단위계획구역에 해당하며, 남서측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 부정형 대지로 업무시설과 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,417,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 김방호 주택임차권등기의 말소동의 범위, 조건, 제출 주체와 매각 후 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 126.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -1.7%이므로 과거 전체 평균만으로 응찰가를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 신승일 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이므로 현장 점유와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세가 실제 배당 및 명도비용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 표기된 매각기일은 2026.07.14이므로 현재 진행 상태와 변경·연기·매각 여부를 법원 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 물건은 대항력 있는 김방호의 보증금 340,000,000원이 핵심인 전형적인 인수 검토형입니다. 매각가 290,000,000원 가정 시 미배당액은 54,860,000원이고, 확약이 없다면 총부담은 344,860,000원으로 올라갑니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 김방호 관련 인수는 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다.
그러나 권리 위험이 줄었다고 가격 경쟁력이 생기는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 290,000,000원*은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 126.1%이고 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다. 최근 흐름도 -1.7% 하락 추세입니다. 여기에 3회 유찰 표시, 32호 규모, 관련 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 확약은 권리를 정리하지만 비싼 가격까지 정당화하지는 않습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 보류가 결론입니다.
* 실질 인수 0원 판단은 김방호 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 유효하고 본건 매각에 그대로 적용되는 것을 전제로 합니다. 일반 배당 원칙상 미배당 보증금은 54,860,000원입니다.