청주지방법원 2023타경61079. 오창읍 양청리 720-5 토지와 그 지상 미사용승인 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 215.0㎡의 대지이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층 주상용 건물입니다. 감정평가상 1층은 1개 점포와 다가구 2개호, 2층과 3층은 각각 다가구 3개호, 4층은 계단실과 엘리베이터실이 있는 옥탑층으로 조사됐습니다.
등기부만 보면 기준은 명확합니다. 2023.11.07. 접수된 한밭새마을금고의 가압류 406,588,800원이 말소기준이며, 2023.11.13. 접수된 채권최고액 720,000,000원의 근저당을 포함해 뒤의 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기 순위가 아니라 유치권과 건물의 법적·물리적 완성 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경61079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 720-5 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 점포와 다가구가 혼재한 4층 주상용 건물 |
| 토지 | 대 215.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 공시지가 705,600원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 점포 1개·다가구 2개호, 2층 다가구 3개호, 3층 다가구 3개호, 4층 옥탑 계단실·엘리베이터실 · 공실 |
| 건물 상태 | 미완공 · 사용승인 미취득 · 건축물대장 없음 · 채권자대위에 의한 건물 등기사항전부증명서 존재 |
| 소유자 | 주식회사제이엘산업 |
| 감정가 / 최저가 | 702,748,000원 / 702,748,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 608,139,580원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권 위험은 분리해야 한다
말소기준권리는 2023.11.07. 한밭새마을금고 가압류입니다. 이후 근저당권·경매개시결정·대전개인택시새마을금고 가압류·국세 압류·청주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·유치권 관계인 — 대항력과 우선변제는 모두 미상
현황조사와 매각물건명세서 등에 표시된 관계인은 총 32명입니다. 모두 이용 또는 주장 내용이 “유치권”으로 기재돼 있고, 전입신고일·보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 주택 또는 상가 임차인으로서의 대항력은 가능·미상, 우선변제권도 미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 관계인 | 표시 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이영준 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전경희 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김학경 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박동희 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최수지 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조현임 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)태림건재 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문재인 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문지인 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)거상철강 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)청우이엔지 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)한국휴먼안전컨설팅 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이삼성 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박윤환 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김명수 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)신정석재 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 청주씨앤제이레미콘(주) | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한성코리아(주) | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)청하 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정기 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)대원전력 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)신지이텍 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 동양레미콘(주) | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양인모 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)리치건설 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)지앤월드 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 티케이엘리베이터코리아(주) | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍광덕 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 공원석 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정동기 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김광호 | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 선한종합건설(주)(구.퍼시픽종합건설(주)) | 유치권 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 702,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,427,480원 |
| 1. 가압류 · 한밭새마을금고 | 406,588,800원 | 406,588,800원 |
| 2. 근저당권 · 한밭새마을금고 | 720,000,000원 | 286,731,720원 |
| 3. 가압류 · 대전개인택시새마을금고 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 1,286,588,800원, 채권자 예상배당 합계는 693,320,520원이며, 신건 가격에서도 593,268,280원의 미배당이 발생합니다. 유치권 신고액은 이 배당표에 포함된 배당채권이 아니므로, 배당표상 매수인 인수 0원만으로 전체 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 702,748,000원 | 693,320,520원 | 593,268,280원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 562,198,400원 | 554,176,416원 | 732,412,384원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 449,758,720원 | 442,861,133원 | 843,727,667원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양청중학교 서측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 성숙 중인 주상지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 시멘몰탈 마감, 내벽은 시멘몰탈 및 일부 타일 마감, 창호는 샛시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·엘리베이터가 기재돼 있으나, 건물은 사용승인을 받지 않은 공실입니다.
- 토지계획. 도시지역·제1종일반주거지역·오창과학산업단지 지구단위계획구역·단독주거용지이며, 건폐율 60% 이하·용적률 120% 이하·높이 최고 3층 조건이 기재돼 있습니다.
- 도로. 폭 20m~25m 중로1류와 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
- 공부 상태. 지상 건물은 건축물대장이 없는 미사용승인 건물이며, 가압류등기의 촉탁 및 채권자대위에 따른 건물 등기사항전부증명서가 존재합니다.
- 현장 점유. 건물에 “유치권행사중” 현수막이 부착돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 소송 확인. 유치권부존재확인소송의 사건 진행 상태와 판결·확정 여부, 신고인별 피담보채권과 점유의 계속성을 확인해야 합니다.
- 점유 주체 확인. 명단상 32명의 현재 점유 여부, 점유 공간, 공사 참여 관계와 임대차 여부를 현장에서 각각 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 전입신고일·사업자등록·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
- 사용승인 가능성. 미완공 부분, 사용승인을 받기 위한 공사·설계·감리·소방·승강기 조건과 비용을 확인해야 합니다.
- 층수·계획 조건 대조. 토지이용계획에는 높이 최고 3층 조건이 기재된 반면 현황 건물은 4층이므로, 4층 옥탑 부분의 적법성과 사용승인 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물대장 부재. 건축물대장이 없어 면적·용도·호별 구성과 등기 현황의 일치 여부를 관계기관 자료로 대조해야 합니다.
- 세금과 배당 순위. 국세·청주시 압류의 실제 체납액과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰대금 외에 유치권 분쟁, 명도, 미완성 공사, 사용승인 및 건물 정상화 비용을 포함해 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 단순합니다. 2023.11.07. 가압류 이후의 근저당·가압류·압류가 모두 소멸하므로 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 623,518,510원의 유치권 신고, 32명의 점유·유치권 관계인, 유치권부존재확인소송, 미완공·미사용승인·건축물대장 부재가 동시에 존재합니다.
감정가와 최저가는 702,748,000원으로 같지만, 이 금액은 유치권 분쟁이나 건물 정상화 비용을 반영한 실질취득가가 아닙니다. 유치권의 부존재가 확정되고 사용승인 가능성과 추가 공사비가 구체적으로 확인되기 전에는 최저가가 낮아져도 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 정리되지만, 물건 자체와 점유 관계는 정리되지 않은 고위험 사건입니다.
