청주지방법원 2024타경972. 청주 서원구 산남동 유승한내들아파트 102동 15층 1503호입니다. 감정가는 222,000,000원인데 18회 유찰을 거쳐 최저매각가는 불과 1,374,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 인수되는 전세권입니다. 등기부에는 2014.09.04. 전세권이 설정됐고, 2020.09.22. 전세금이 190,000,000원으로 변경됐습니다. 매각물건명세서도 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
따라서 현재 회차에서 가격 판단의 기준은 1,374,000원이 아닙니다. 1,374,000원 + 190,000,000원 = 191,374,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 184,466,666원보다 6,907,334원 높습니다. 최신 거래 196,600,000원보다는 5,226,000원 낮지만, 최근 평균을 웃도는 만큼 “최저가가 싸다”는 이유로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 두꺼비로 109, 102동 15층 1503호 (산남동, 유승한내들아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8886㎡ · 15층 건물 내 15층 1503호 |
| 이용상태 | 아파트(거실 및 침실2 부분 발코니 확장) |
| 소유자 | 이인수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 1,374,000원 (18회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최은주 / 6,516,336원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 특이사항 | 재매각 사건 · 을구 7번 전세권설정등기 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 2014년 전세권이 핵심
말소기준 이후의 근로복지공단 가압류, 국 압류, 영동농업협동조합 가압류, 주식회사케이비국민카드 가압류, 우리금융캐피탈 주식회사 가압류와 2024.02.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 앞선 전세권은 인수됩니다. 과거 흥덕신용협동조합·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 법무부 청주지방검찰청 | 전체 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서상 점유자는 법무부 청주지방검찰청으로 조사됐습니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 감정평가서 역시 임차인 거주 중으로 조사됐으나 임대차 상세사항의 재확인이 필요하다고 적고 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
유승한내들 동일 면적 59.89㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 184,466,666원, 최신 거래는 2026.09. 196,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 12 | 196,600,000원 |
| 2026.09 | 59.89㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.09 | 59.89㎡ | 14 | 187,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 10 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 8 | 192,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 184,466,666원 |
표면상 최저가 1,374,000원은 최근 12개월 평균의 약 0.7%에 불과합니다. 하지만 인수 전세권 190,000,000원을 더한 현재 실질취득액은 191,374,000원, 최근 12개월 평균의 약 103.7%입니다. 최근 12건 최저 거래 170,000,000원보다 21,374,000원 높고, 최신 거래 196,600,000원보다는 5,226,000원 낮습니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 평균보다 높은 가격대입니다.
| 회차 | 최저가 | 전세권 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 18회 유찰 | 1,374,000원 | 190,000,000원 | 191,374,000원 |
| 19회 유찰 시 | 1,099,200원 | 190,000,000원 | 191,099,200원 |
| 20회 유찰 시 | 879,360원 | 190,000,000원 | 190,879,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 424,732원 |
| 2. 을구 7-3번 전세권 | 190,000,000원 | 949,268원 |
| 3. 을구 7-5번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 114,470,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 영동농업협동조합 | 13,547,723원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,797,380원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 53,253,325원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 최은주 | 6,516,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 총 채권액 387,585,224원 중 예상배당은 949,268원, 미배당은 386,635,956원입니다. 다만 매각물건명세서가 을구 7번 전세권설정등기의 매수인 인수를 별도로 명시하므로, 가격 판단에서는 배당표의 일부 배당액보다 전세권 인수 자체를 우선 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주지방검찰청 서측 인근. 주변은 아파트단지, 관공서, 근린생활시설과 각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 2007.07.13. 사용승인. 위생·급배수·난방·소방·승강기·옥내소화전 설비가 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(산남3지구), 공동주택용지이며 동측 왕복 4차선 내외 도로와 단지내 도로가 연계됩니다.
- 규모. 유승한내들 464세대, 대상 면적 59.8886㎡. 최근 동일 면적 거래 12건의 평균은 184,466,666원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 매각물건명세서상 을구 7번 전세권설정등기가 매수인에게 인수된다는 문구와 190,000,000원 변경등기의 현재 효력을 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 법무부 청주지방검찰청의 전입일·보증금·계약관계가 미상입니다. 대항력과 별도 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 입찰가가 1,374,000원이어도 전세권을 더한 실질취득은 191,374,000원입니다.
- 재매각 확인. 재매각 사건이므로 이전 매각 및 매수인 관련 절차를 원본 기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 184,466,666원과 최신 거래 196,600,000원을 함께 놓고 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 배당계산상 전세권에 일부 배당이 표시돼도 매각물건명세서가 전세권 인수를 명시하므로 인수 부담을 임의로 차감해 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “137만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 최저가만 보면 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 감정가 222,000,000원에서 18회 유찰돼 1,374,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서상 2014년 설정된 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 변경등기상 전세금은 190,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득은 191,374,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 184,466,666원보다 높습니다.
여기에 현황조사상 점유자인 법무부 청주지방검찰청의 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “18회 유찰된 초저가”가 아니라 “1억9,000만원 전세권 인수 + 미상 임대차 확인 필요”입니다. 가격은 반드시 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단해야 합니다.
