1,963,000원
청주지방법원 2024타경972. 청주시 서원구 산남동 유승한내들아파트 102동 15층 1503호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 거실 및 침실 2개 부분의 발코니가 확장되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물로 2007.07.13 사용승인되었으며, 대상 호수는 15층입니다. 소유자는 이인수로, 2011.03.02 소유권을 이전받았습니다.
표면적인 숫자는 극단적입니다. 감정가 222,000,000원에서 17회 유찰돼 현재 최저매각가는 불과 1,963,000원입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서가 2014.09.04 등기된 을구 7번 전세권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 2020.09.22 전세금은 190,000,000원으로 변경됐고, 2022.09.19 존속기간도 다시 변경됐습니다. 최저가만으로는 실제 부담을 설명할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 두꺼비로 109, 102동 15층 1503호 (산남동, 유승한내들아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.8886㎡ · 15층 |
| 소유자 | 이인수 · 2011.03.02 소유권이전 · 거래가액 151,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 1,963,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최은주 / 6,516,336원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.05 · 청주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 2014년 전세권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2023.04.12 근로복지공단 가압류 114,470,460원입니다. 2011년 흥덕신용협동조합 근저당, 2012년 신한은행 근저당 및 한국주택금융공사 이전, 2014년 신한은행 추가 근저당은 모두 그 이전에 등기부상 이미 말소됐습니다.
반면 2014.09.04 설정된 전세권은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 최초 전세금은 210,000,000원이었고 주거용 건물 전부에 설정됐으며, 이후 존속기간이 여러 차례 변경됐습니다. 2020.09.22에는 전세금이 190,000,000원으로 변경됐고, 2022.09.19 다시 존속기간이 변경됐습니다. 매각물건명세서는 이 을구 7번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨을 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 법무부 청주지방검찰청 | 전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 감정평가에서도 기준시점 현재 임차인 거주 중으로 조사됐으나 임대차 상세사항은 별도 재확인이 필요한 것으로 적혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 196만원이 아니라 ‘약 1.904억’으로 비교해야 한다
유승한내들 동일 면적 59.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 183,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 187,000,000원이고, 최근 12건은 170,000,000원부터 192,000,000원 사이입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.09 | 59.89㎡ | 14 | 187,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 10 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 8 | 192,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 183,500,000원 |
단순 최저가 1,963,000원은 최근 실거래 평균의 1.1%에 불과합니다. 그러나 이것은 전세권 인수를 제외한 숫자입니다. 배당표를 기준으로 전세금 190,000,000원 중 1,527,666원이 배당되고 188,472,334원이 남는다고 보면, 현재 최저가를 더한 실질취득은 약 190,435,334원입니다.
이 실질취득액은 최근 12개월 평균 183,500,000원의 103.8%, 최신 실거래 187,000,000원의 101.8%입니다. 즉 17회 유찰로 최저가가 감정가의 1% 아래까지 내려왔어도 실제 경제적 부담은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건을 “196만원짜리 아파트” 또는 “시세보다 매우 저렴한 경매”로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,334원 |
| 2. 을구 7-3번 전세권 | 190,000,000원 | 1,527,666원 |
| 3. 을구 7-5번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 4. 근로복지공단 가압류 | 114,470,460원 | 0원 |
| 5. 영동농업협동조합 가압류 | 13,547,723원 | 0원 |
| 6. 주식회사케이비국민카드 가압류 | 9,797,380원 | 0원 |
| 7. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 | 53,253,325원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 최은주 | 6,516,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 387,585,224원, 채권자 배당액은 1,527,666원, 미배당은 386,057,558원입니다. 집행비용은 435,334원으로 추정돼 있습니다. 특히 매각물건명세서가 을구 7번 전세권의 인수를 명시하므로, 배당표상 일부 금액이 배당된다는 이유만으로 전세권 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 핵심 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 17회 유찰 | 1,963,000원 | 1,527,666원 | 386,057,558원 | 0원 |
| 18회 유찰 시 | 1,570,400원 | 1,142,133원 | 386,443,091원 | 0원 |
| 19회 유찰 시 | 1,256,320원 | 833,706원 | 386,751,518원 | 0원 |
18회 유찰 시 매각가는 1,570,400원, 19회 유찰 시에는 1,256,320원까지 낮아집니다. 하지만 매각대금이 줄수록 전세권에 돌아가는 배당도 1,142,133원, 833,706원으로 줄어듭니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 전세권 부담은 커지는 방향이어서, 전체 경제적 부담은 190,000,000원 전세금 부근에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주지방검찰청 서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·관공서·근린생활시설·각급 학교가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 유승한내들 464세대, 사용승인일 2007.07.13입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 거실 및 침실 2 부분 발코니가 확장돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지 등 소방설비, 승강기 및 옥내소화전 설비가 조사됐습니다.
- 도로. 대상토지 동측으로 왕복 4차선 내외 도로에 접하고 단지내 도로와 연계됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(산남3지구)·주거용지이며, 공시지가는 976,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 7번 전세권설정등기가 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 반드시 원본으로 다시 확인하세요.
- 현재 전세금 확인. 2020.09.22 변경등기의 전세금 190,000,000원과 2022.09.19 존속기간 변경의 현재 효력을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 법무부 청주지방검찰청의 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상 상태이므로 상세 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 변경. 1,963,000원이 아니라 실질취득 약 190,435,334원을 기준으로 최근 12개월 평균 183,500,000원, 최신 거래 187,000,000원과 비교해야 합니다.
- 재매각 확인. 매각물건명세서상 재매각 사건입니다. 기존 최고가매수 관련 절차와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 17회 유찰의 원인 확인. 극단적인 유찰 횟수는 가격 할인 자체보다 권리·점유·재매각 조건을 우선 점검해야 하는 신호입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도 확인하세요.
맺으며 — “196만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 1,963,000원입니다. 감정가 222,000,000원의 1%도 되지 않는 최저가만 보면 엄청난 할인처럼 보이지만, 말소기준보다 앞선 을구 7번 전세권이 살아 있고 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시합니다.
현재 전세금 190,000,000원에서 예상배당 1,527,666원을 뺀 미배당 부담과 최저가를 합치면 실질취득은 약 190,435,334원입니다. 이는 최근 12개월 평균 183,500,000원의 103.8%, 최신 거래 187,000,000원의 101.8%입니다. 따라서 17회 유찰됐다는 사실과 196만원이라는 표면 최저가는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 등록 전세권과 미상 임차관계를 모두 해소해 확인하지 않는 한, 이 사건의 본질은 ‘초저가 아파트’가 아니라 선순위 부담이 가격을 사실상 고정시키는 인수형 경매입니다.
