최저가는 400만원 수준이나 말소되지 않는 전세권 1.9억원 인수 가능성이 있고 임차인 보증금도 미상이라 가격 메리트보다 권리 위험이 우선되는 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 약 2%라는 초저가 물건입니다. 그러나 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 설정된 전세권 190,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있고, 임차인의 전입·보증금도 미상이라 실질취득 비용을 최저가로 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가
222,000,000원
아파트
최저가
4,006,000원
15회 유찰
인수 위험
190,000,000원
선순위 전세권
핵심지표
D등급
권리 검토 필수
청주지방법원 2024타경972. 청주시 서원구 산남동 유승한내들 102동 1503호 아파트입니다. 감정가는 2.22억원이지만 15회 유찰 끝에 최저매각가는 400만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 유찰형 아파트와 다릅니다. 을구 7번 전세권이 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다.
따라서 최저가 400만원만 보고 접근하면 안 됩니다. 전세권 전세금 1.9억원 기준의 인수 가능성을 반영하면 실질적인 취득 판단은 완전히 달라집니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2024타경972
소재지
충청북도 청주시 서원구 두꺼비로 109, 102동 15층 1503호 (산남동, 유승한내들아파트)
물건종류 / 이용상태
아파트 · 거실 및 침실2 부분 발코니 확장
소유자
이인수
감정가 / 최저가
222,000,000원 / 4,006,000원
매각기일
2026.07.01
단지
유승한내들 · 464세대 · 2007.07.13 준공
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
⛔ 핵심 인수 권리 을구 7번 전세권설정등기(2014.09.04)는 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 전세금 190,000,000원(2020.09.22 변경 기준)이 확인됩니다.
② 임차인 분석
점유자
점유
보증금
판단
법무부 청주지방검찰청
전체
미상
대항력 가능·미상 전입신고일 미상으로 확정 판단 불가
현황조사와 매각물건명세서상 임차인 거주가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 다만 선순위 전세권 인수 문제와 별도로 점유 관계를 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
거래월
층
거래가
2026.06
10
170,000,000원
2026.06
10
183,000,000원
2026.05
5
190,000,000원
2026.05
8
192,000,000원
2026.04
9
210,000,000원
평균
12건
188,500,000원
동일 평형 최근 실거래 평균은 188,500,000원입니다. 표면 최저가는 4,006,000원이지만, 선순위 전세권 인수 가능성을 고려하면 실질취득 비용은 약 194,006,000원 수준(최저가+전세금) 으로 볼 수 있습니다. 이는 실거래 평균에 근접해 가격 메리트가 크게 사라집니다.
배당 분배 (현재 최저가)
실질취득 vs 실거래
최저가만 보면 저렴하지만 전세권 인수 반영 시 실거래 평균과 차이가 작아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,006,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
472,108원
흥덕신용협동조합 근저당
136,500,000원
3,533,892원
신한은행 근저당
142,800,000원
0원
국 전세권
190,000,000원
0원
기타 가압류·경매채권
다수
0원
⑤ 입찰 체크리스트
전세권 확인. 을구 7번 전세권은 매수인 인수 대상입니다. 전세금 190,000,000원 기준 검토가 필요합니다.
임차관계 재확인. 법무부 청주지방검찰청 점유가 확인되나 전입·보증금 정보가 미상입니다.
재매각 사건. 장기간 유찰과 재매각 사유를 포함한 원인 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가 400만원이 아니라 인수권리를 포함한 실질취득 비용으로 비교해야 합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “15회 유찰 ≠ 400만원짜리 아파트”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 2.22억원 아파트가 400만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 선순위 전세권 1.9억원 인수 가능성과 미상 임차관계를 고려하면, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 권리 해석입니다. 유찰 할인보다 인수 위험이 먼저인 물건이며, 권리 정리가 되지 않는다면 저가 매수 기회로 보기 어렵습니다.
사건 개요
단지 평균
16.0회 유찰·매각 11%
소재지
충청북도 청주시 서원구 두꺼비로 109, 102동 15층 1503호 (산남동, 유승한내들아파트)
법원·사건
청주지방법원
·2024타경972
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-05 10:00
·법정동 121호 (경매법정)
물건
유승한내들아파트 102동 15층 1503호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
