한 줄 평 감정가 대비 크게 낮아진 최저가가 매력처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 단순 저가 매수가 아닙니다. 건물은 다가구주택 형태로 이용 중이고 임차권등기 2건이 존재합니다. 다만 등기상 임차권은 말소기준권리 이후 설정되어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 가격보다 명도·환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
561,702,720원
192,664,000원 · 3회 유찰
임차보증금 확인
180,000,000원
김효묵 70,000,000원 + 박재현 110,000,000원
매수인 인수
0원
매각으로 소멸 예정
현재 최저가
34.3%
감정가 대비
청주지방법원 2025타경4926 사건입니다. 진천군 덕산읍 옥동리 소재 연립/다세대 + 토지 물건으로, 등기상 소유자는 이규리입니다. 기준권리는 2019년 설정된 청주드림신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국민은행 가압류, 홍흥기 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4926 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 옥동리 45-19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택 - 2가구) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층 |
| 소유자 | 이규리 |
| 감정가 / 최저가 | 561,702,720원 / 192,664,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 청주드림신용협동조합 / 284,694,171원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 구조는 아님
② 임차인 분석 — 실제 임차권 2건
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 김효묵 | 건물 중 2층 전부 | 70,000,000원 | 없음 | 배당요구 |
| 박재현 | 건물 1층 일부 | 110,000,000원 | 없음 | 배당요구 |
✅ 인수 위험 두 임차권 모두 기준권리인 2019년 근저당 이후 등기되었습니다. 매각으로 임차권은 소멸 예정이며 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
③ 시세·가격 판단 — 낮아진 가격보다 환금성 확인
현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰을 거치며 가격은 크게 낮아졌지만, 본건은 일반 아파트와 달리 다가구주택 형태의 건물과 토지가 결합된 물건입니다. 주변 농경지·단독주택·중소규모 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 환금성을 함께 고려해야 합니다.
⚠️ 가격만 보고 접근하면 안 되는 이유 최저가 자체는 크게 조정됐지만, 임차권등기 2건이 존재하고 건물 이용상태가 다가구주택입니다. 낙찰 후 인수금액은 없더라도 점유관계 확인과 거래 가능성을 확인해야 합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 192,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,497,296원 |
| 근저당 · 청주드림신용협동조합 | 354,000,000원 | 189,166,704원 |
| 국민은행 가압류 | 50,393,784원 | 0원 |
| 홍흥기 가압류 | 306,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 예상 매각가
현재 3회 유찰 후 최저가와 추가 유찰 시나리오 비교
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김효묵·박재현 임차권등기가 존재합니다. 인수는 없지만 점유 및 현황 확인이 필요합니다.
- 건물 용도 확인. 단독주택(다가구주택 - 2가구) 이용 상태로 일반 아파트와 환금성을 동일하게 보면 안 됩니다.
- 토지 확인. 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 경계 확인. 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 위치 확인은 별도 측량이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격, 그러나 확인할 변수도 있다”
이 물건은 유찰 3회로 가격이 크게 내려온 경매 물건입니다. 권리상으로는 기준권리 이후 임차권과 가압류가 배치되어 매수인 인수 위험은 없습니다. 다만 일반 아파트처럼 단순 비교할 물건은 아닙니다. 다가구 형태 이용, 임차권등기 2건, 지역 환금성을 종합해 접근해야 합니다. 권리는 정리되지만, 낙찰 후 운영 가능성과 매각 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.