대전지방법원 2024타경121272. 소유자는 유한회사장원개발이고, 등기상 건물 표시는 세종특별자치시 장군면 평기리 287-13외 1필지 주1동입니다. 2022년 12월 28일 탄동농업협동조합 근저당권 1,638,000,000원이 말소기준권리이며, 2024년 10월 25일 남희정의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 단순한 주거용 연립주택으로 해석하면 곤란합니다. 사건상 용도는 ‘연립주택 + 토지’지만 감정평가의 이용상태에는 제조업소와 사무소가 기재되고, 일부 건물 구조도 사무소 및 창고로 조사됐습니다. 주변 역시 제조업소·사무소·주상나지·농가주택· 임야 등이 혼재한 미성숙 토지개발지대로 평가돼, 입찰 전 실제 이용상태와 각 토지·건물의 구성 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 평기리 265-4 |
| 등기 건물 표시 | 세종특별자치시 장군면 평기리 287-13외 1필지 주1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 제조업소·사무소·창고 이용 확인 |
| 소유자 | 유한회사장원개발 |
| 감정가 / 최저가 | 2,889,025,320원 / 1,415,623,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남희정 / 980,270,480원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28 탄동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,638,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 12월 28일 탄동농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 채권최고액 1,638,000,000원으로 설정됐고, 이후 2024년 10월 25일 접수된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표에서 근저당권 자체도 매각대금으로 배당되고 소멸하며, 미배당 채권액이 발생하더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에어로시스 | 미상 | 2024.07.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이학철 | 주1동 | 2024.03.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2022년 12월 28일보다 뒤입니다. 따라서 현재 조사 내용상 대항력은 없고 매수인 보증금 승계액도 0원으로 산정됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 점유계약 내용은 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 2,889,025,320원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,415,623,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 인수 0원을 더한 1,415,623,000원이며, 이를 주변 실거래와 직접 비교할 근거가 없는 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,415,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,556,230원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 탄동농업협동조합 | 1,638,000,000원 | 1,399,066,770원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 남희정 | 980,270,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,618,270,480원 중 1,399,066,770원이 배당되고, 1,219,203,710원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 현재 산정 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평기리 일대는 장군미곡처리장 북동측 인근으로 제조업소·사무소·주상나지·농가주택·임야 등이 혼재한 미성숙 토지개발지대입니다. 송문리 관련 토지 역시 주상나지·사무소·창고·농경지·임야가 혼재한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설까지의 거리 및 이용 편의성을 포함한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부 건물의 일반건축물대장 용도는 제조업소, 일부는 사무소이며, 구조 조사에는 사무소 및 창고가 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,434.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 전기타, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 250,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지가 포함되며 보전관리지역과 접하는 부분도 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 순번(1)은 공부상 임야이나 현황은 전(제시외 수목 식재), 순번(12)은 공부상 임야이나 현황은 잡종지로 조사됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 전용형과 달리 토지·제조업소·사무소·창고 이용이 혼재하고 2회 유찰된 만큼, 일반적인 주거 수요만으로 환금성을 판단하기보다 실제 사용 가능성과 매수층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 일치 여부. 사건상 ‘연립주택 + 토지’와 감정평가상 제조업소·사무소·창고 이용이 함께 확인됩니다. 각 순번별 토지·건물의 실제 구성과 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유계약 확인. 주식회사 에어로시스와 이학철의 전입은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 미상입니다. 계약서와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘저가 낙찰’이라고 판단하지 말고, 토지·건물별 실제 이용가치와 현장 거래 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 990,936,099원, 4회 유찰 시 693,655,269원으로 내려가지만 그와 동시에 채권 미배당은 각각 1,639,643,742원, 1,933,951,764원으로 커집니다. 미배당은 매수인 인수액과 구분해서 판단해야 합니다.
- 토지 규제·현황. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지 및 공부와 현황 차이를 토지별로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022년 12월 28일 탄동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 두 점유자는 모두 그 이후 전입해 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 2,889,025,320원에서 두 차례 유찰돼 1,415,623,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 사건상 연립주택 + 토지와 감정평가상 제조업소·사무소·창고 이용이 함께 나타나며, 주변도 미성숙 토지개발지대로 평가됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 용도·점유·환금성 실사가 가격 판단을 좌우하는 사건입니다.
