확약이 작동하면 167,090,000원, 아니면 실질 약 386,139,260원 — 부천 광백드림빌 1005호

인천지방법원 2025타경33695. 부천시 원미구 심곡동 광백드림빌 10층 1005호, 전용 70.41㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이아름이 2022년 5월 27일 소유권을 취득했고, 확인된 실제 임차인은 건물 전부를 임차한 서희수 1명입니다. 임차보증금은 383,000,000원으로 감정가 341,000,000원과 현재 최저가 167,090,000원을 모두 웃돕니다.

핵심 날짜는 임차인의 전입신고일 2022년 5월 27일과 점유개시일 2022년 5월 29일입니다. 말소기준권리인 부천시 압류는 그보다 늦은 2022년 11월 18일에 접수됐습니다. 따라서 서희수는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.

통상 구조라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 최저가 167,090,000원 기준 임차인 예상배당은 163,950,740원, 미배당액은 219,049,260원입니다. 즉 확약이 없다면 입찰대금과 인수액을 합친 부담은 386,139,260원으로, 최근 12개월 실거래 평균 289,333,333원의 약 133.5%입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

말소기준권리는 2022년 11월 18일 부천시 압류입니다. 이후 접수된 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2024년 9월 9일 접수됐지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기 접수일만 보는 것이 아닙니다. 서희수의 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 먼저이므로 선순위 대항력이 인정된 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

서희수는 보증기관의 중복신고자로 분류된 사람이 아니라, 자료상 확인되는 실제 임차인입니다. 보증금은 중복 합산하지 않았으며 실제 임차인 수는 1명입니다. 현재 최저가에서 임차인이 배당받는 금액은 163,950,740원이고, 확약이 없다면 미배당 보증금 219,049,260원이 매수인에게 승계됩니다.

위 인수액은 확약을 적용하지 않은 법률상 시나리오입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원*입니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중

광백드림빌 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균 317,750,000원에는 2022~2024년의 350,000,000원~370,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 사용하기 어렵습니다. 최근 시세 판단은 최근 12개월 평균 289,333,333원, 최신 거래 290,000,000원, 최근 거래 추세 -11.6%를 우선합니다.

확약 적용 시 실질취득 167,090,000원은 최근 12개월 평균의 57.8%, 최신 거래 290,000,000원의 약 57.6%입니다. 최근 평균보다 122,243,333원, 최신 거래보다 122,910,000원 낮아 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 11.6% 하락했고, 광백드림빌은 5세대 규모라 일반적인 대단지 주거상품보다 거래 표본과 환금성이 제한적입니다.

반대로 확약이 적용되지 않으면 현재 실질부담 386,139,260원은 최근 12개월 평균의 약 133.5%, 최신 거래의 약 133.2%입니다. 이 경우 “감정가의 49%”라는 할인율은 의미가 없으며, 최근 시세보다 비싼 물건이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액은 219,049,260원입니다. 확약 미적용 시 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1005호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 원미초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 서측·북서측으로 폭 약 8m, 남동측으로 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 2020년 12월 준공된 5세대 규모 건물입니다. 최근 동일 면적 거래는 있으나 표본이 3건에 불과하고 최근 가격 추세도 -11.6%여서 매도 시 가격 변동성과 매수층 제한을 감안해야 합니다.
• 경매 체질. 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 열람해 사건번호, 물건번호, 호수, 임차권자와 적용 조건을 대조하세요.
• 말소 절차 확인. 낙찰대금 완납 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 법원 및 확약서 제출기관에 확인하세요.
• 확약 대상 한정. 확약은 서희수 임차권에만 적용됩니다. 현재 점유자와 별도 임대차, 전입세대 및 사업자등록 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
• 가격 기준 분리. 확약 적용 시 실질취득은 167,090,000원, 미적용 시 실질부담은 386,139,260원입니다. 두 경우를 섞어 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 317,750,000원보다 최근 12개월 평균 289,333,333원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 사용하세요.
• 오피스텔 비용. 체납 관리비, 공용부분 승계 범위, 주거용 사용에 따른 세금·대출 조건을 별도로 확인하세요.
• 현장 점유. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 명도 가능성, 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 이 물건의 가격표는 두 개다

표면 가격은 167,090,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 383,000,000원이 걸려 있어 확약이 없다면 실제 부담은 386,139,260원입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질부담은 보증금 수준에서 거의 내려가지 않습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 서희수 임차권에 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 167,090,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 289,333,333원의 57.8%로 가격 차이가 분명합니다. 다만 5세대 오피스텔의 낮은 환금성, 최근 시세 -11.6% 하락, 현재 점유관계 미상은 남아 있습니다.

결론은 “확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 조건부 검토”입니다. 이 사건은 최저가가 싸서 안전한 물건이 아니라, 확약서의 유효성과 실행 가능성이 확인돼야 비로소 167,090,000원짜리 물건이 됩니다.